Leipzig, Potsdam, Hamburg, Darmstadt und Berlin sind die fünf attraktivsten Städte für wohnwirtschaftliche Investments in Deutschland. Für diese Städte hat die Lübke Kelber AG die höchste Marktattraktivität ermittelt. Leipzig liegt wie schon in den vergangenen Jahren an der Spitze – mit deutlichem Abstand.

In den Top Ten befinden sich im Gegensatz zu 2024 nicht mehr alle Top-7-Standorte. Düsseldorf, München, Frankfurt und Köln fallen heraus, befinden sich aber noch in den Top-25. „Die Top 7 Städte bleiben attraktiv, sind aber teuer“, sagt Mark Holz, Head of Strategy and Research, der das Ranking gemeinsam mit seinem Team verantwortet. Dagegen konnten sich Städte der zweiten und dritten Reihe ins vordere Tabellenfünftel schieben oder im Vergleich zum Vorjahr dort weiter etablieren und verbessern. Wie bereits in den Vorjahren wurden die Daten für insgesamt 111 deutsche Städte ermittelt.

Preise steigen wieder
„Die Preiskorrektur ist abgeschlossen, die Preise steigen wieder“, sagt Mark Holz. So liegen in den Metropolen die Ankaufsmultiplikatoren für Bestandsimmobilien in mittleren Lagen durchschnittlich beim 21,1-fachen der Jahresnettokaltmiete (Vorjahr 20,6-fach). In den B-Städten liegen die Ankaufsmultiplikatoren beim 16,7-fachen (Vorjahr 16,5). Für Neubauimmobilien in mittleren Lagen liegen die Faktoren in A-Märkten beim 22,5-fachen (Vorjahr 22,4), in B-Märkten beim 20-fachen (Vorjahr: 19,9). Siehe folgende Grafiken.





Institutionelles Kapital kehrt zurück an den Wohnimmobilieninvestmentmarkt
Mit den verbesserten Finanzierungsbedingungen und den steigenden Preisen kehrt das Kapital in den Markt zurück. Insbesondere der Bereich Mehrfamilienhäuser rückt wieder verstärkt in den Blick der Investoren. Auf Käuferseite befinden sich neben den Family Offices die großen Wohnimmobilien-AGs, die in den vergangenen Jahren eher verkauft hatten. Auch große Investment- und Asset-Manager kaufen wieder. „Wir sehen ein knappes Angebot, steigende Mieten und fallende Zinsen. Wir rechnen damit, dass die Kapitalwerte in diesem Jahr um 10-15% wachsen“, sagt Dr. Karsten Lieser, Chief Investment Officer. „Die zentralen Erkenntnisse des Rendite-Risiko Rankings fließen maßgeblich in unser eigenes Beteiligungsmanagement bei Lübke Kelber mit ein.“

B- und C-Städte wachsen stärker als Metropolen
Die risikoadjustierte Betrachtung der zu erwartenden Renditen hat sich gegenüber dem Vorjahr erneut dynamisch entwickelt“, sagt Marc Sahling, Vorstandsvorsitzender der Lübke Kelber AG. Neben den Top-Städten wie Leipzig oder Dresden bieten auch Märkte wie Darmstadt, Erlangen, Lübeck, Mönchengladbach oder Aachen attraktive risikobereinigte Renditeaussichten.

„Die Top Standorte sind nicht mehr die Top-Wachstumshubs“, sagt Mark Holz. „Fast alle Metropolen verlieren Bevölkerung an den Speckgürtel und Städte der zweiten und dritten Reihe in der Nähe der Metropolen. Ein wesentlicher Grund für die Entwicklung ist: In den Metropolen fehlt es an bezahlbaren Wohnraum und hinzu kommt die Möglichkeit, im Home-Office zu arbeiten“, so Holz, „der Trend zur Urbanisierung hat die letzten 10-15 Jahre dominiert. Dieser Trend ist gebrochen“.

Das Ruhrgebiet und NRW mit positiver Entwicklung
Insbesondere Städte im Ruhrgebiet wachsen wieder. „Das Ruhrgebiet ist ein zusammenhängender Siedlungsraum mit attraktiven Universitäten, viel Grünflächen und sehr guter Infrastruktur. „Es hat im Grunde den Strukturwandel hinter sich und befindet sich im Aufwind“, sagt Lieser. Gelsenkirchen, Dortmund, Essen, Duisburg oder auch Bottrop befinden sich auf einem Wachstumspfad. Allein Gelsenkirchen macht einen Sprung um 16 Plätze im Rendite-Risiko Ranking auf Rang 83. Auch andere Städte in Nordrhein-Westfalen wie Aachen oder Paderborn entwickeln sich positiv. Aachen gehört zu den Top-Aufsteigern im Ranking mit einer Verbesserung um 19 Plätze auf Rang 30 im Rendite-Risiko Ranking.

Privatisierung im Bestand kehrt zurück
Ein weiteres Ergebnis des Risiko-Rendite-Rankings: Die Privatisierung von Beständen nimmt wieder Fahrt auf. In Städten mit hoher Nachfrage kann es interessant sein, Wohnungen einzeln zu verkaufen. Während es im vergangenen Jahr nur in Gera und Dessau-Roßlau günstiger war zu kaufen als zu Mieten, sind Käufer jetzt bereits in zehn Städten besser dran. Zu diesen Städten zählen Kaiserslautern, Chemnitz oder Gelsenkirchen. Die Mieten werden weiter steigen, die Gehälter, wenn auch im geringeren Umfang, auch. „Die Kaufpreise werden in vielen Märkten aber langsamer steigen“, ist sich Holz sicher. „Auf der Käuferseite sorgen die gesunkenen Zinsniveaus dafür, dass der Wohnungserwerb für private Kapitalanleger und Selbstnutzer wieder erschwinglicher geworden ist. Auf der Verkäuferseite können Einzelvertriebsstrategien insgesamt für höhere Margen verglichen mit einem Globalvertrieb sorgen.“, ergänzt Lieser.

Lübke Kelber ermittelte für jede der 111 untersuchten Städte die individuelle Marktattraktivität und das inverse Standortrisiko. Dieses ergibt sich aus der Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt, aus den aktuellen Miet- und Kaufpreisen der jeweiligen Stadt, sowie einer qualitativen Einschätzung, der Lebensqualität.

Aus dieser Betrachtung werden Risikozuschläge ermittelt, die neben einem generellen Zuschlag für „Immobilien“ dem risikofreien Zins angerechnet werden. So ergibt sich die empfohlene Mindestrendite, die am jeweiligen Standort erzielt werden sollte, um dessen individuelles Risiko adäquat einzupreisen. Der risikolose Zins von 2,5% entspricht der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe. Für die dem Rendite-Risiko Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse eines typischen institutionellen Investors wurde eine Eigenkapitalquote von 55% bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 3,5% für das Fremdkapital angenommen. Bezogen auf die Differenz zwischen der von Lübke Kelber kalkulierten Eigenkapitalrendite und der empfohlenen, auf das Standortrisiko bezogenen Mindestrendite ergibt sich ein umfassendes Bild der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Deutschland.