Eigentlich ist es ja nichts Neues, wenn Real Asset-Experten von den Resilienz-Eigenschaften von Assetklassen wie Immobilien oder Infrastruktur sprechen. Aber nach den Krisen der vergangenen Jahre, die von Börsencrash über Corona bis hin zu Inflationsschüben reichten, haben diese Beschreibungen ihre Feuerprobe bestanden.

Natürlich sind auch Immobilienmärkte nicht ganz ungeschoren davongekommen. „Wir haben bei den Projektentwicklern eine hohe Insolvenzwelle gesehen“, so Uwe Krause, Head of Real Estate Asset- and Fund Management bei der MEAG.

Allerdings betonte er, dass „Mietmärkte davon losgelöst weiterhin sehr gut laufen“ und es in den Core-Portfolios eine geringe Leerstandsrate gibt. Generell sieht die MEAG in vielen Feldern eine stärkere Heterogenisierung von Assetklassen.

So etwa bei den Büromieten, wo Krause von einer „Bifokalisierung“ spricht. Das knapp über 15 Mrd. Euro umfassende Immobilienportfolio der MEAG ist etwa zu 53% in die Sparte Büro investiert.

„Die Meinungen gehen hier in der Diskussion stark auseinander“, betont Krause. „Die Nachfrage nach Büro ist weiterhin gegeben, aber sie ist auf Innenstadtlagen fokussiert, auf moderne Gebäude.“ Dezentrale Lagen leiden darunter, dass Firmen sich verkleinern und die Flexibilität der Heimarbeit nutzen, gibt Krause zu bedenken. „Es ist eine Zweiteilung am Markt entstanden.“

Er hält auch fest, dass sich die Einstellungen zur Assetklasse Büro nach Corona regional sehr unterschiedlich entwickelt haben – je nach Home-Office-Vorlieben: „Kritische Stimmen zur Assetklasse Büro kommen vor allem aus Deutschland“, so Krause. In anderen Ländern, wie Spanien, England oder Holland, herrsche „eine ganz andere Stimmungslage“.

Die MEAG investiere in dieser Sparte derzeit sowohl in Neuankäufe, wie der „Arte Fabrik“ in München, aber auch in Bestandsrenovierung. So werde nächstes Jahr der Komplettumbau eines Bürokomplexes am Finsbury Square in London beginnen.

Neue logistische Logistikherausforderungen
Als Keynotespeaker für die diesjährige MEAG Alternative Assets Week war Sebastian Heilmann, Professor für Politik und Wirtschaft Chinas an der Universität Trier, geladen. Er betonte die wachsende Rolle Chinas in der Weltwirtschaft. Es sei nicht nur die USA, die eine „Obsession“ habe, durch Exporte Wachstum zu generieren, sondern eben auch China.

Für Infrastruktur-Investoren sei es „sehr wichtig zu wissen, wie sich die ‚Territorialgewinne‘ von China entwickeln. „Es ist inzwischen ein hochinnovatives Land, dass sich auf Zukunftstechnologien fokussiert“, so Heilmann. „Man darf nicht unterschätzen, was China da aufbaut.“ Er betonte, dass Investoren, alle Assets „rigide auf Konflikte und Sanktionen prüfen sollten“. Denn es gebe Anzeichen einer nicht-kooperativen sondern konfrontativen Wirtschaft sowohl aus dem Westen als auch dem Osten.

Diese Entwicklungen wirken sich bis ins Wohnsegment aus. Dort sieht Krause neben dem anhaltenden Trend zur Urbanisierung auch Dekarbonisierung als einen großen Treiber. Die Umrüstung von Immobilien brauche neue Technologien.

Aber auch eine Deglobalisierung wird von der MEAG erwartet: „Es wird zu einer Verschiebung der Bevölkerung und der Lieferketten kommen“, so Krause. Rund 24% des MEAG-Portfolios sind in das Segment Wohnen investiert. International sind die Assets des Gesamt-Immobilien-Portfolios zu 64% auf Deutschland, 21% auf Europa und 15% auf die USA verteilt.

Am wenigsten betroffen von den Marktverwerfungen der letzten Jahre sei die Assetklasse Logistik gewesen, erläuterte Manuela Egg, Fund Manager Real Estate bei der MEAG. Selbst nach Einbrüchen wie dem Crash 2008 oder der Corona-Pandemie, habe sie sich spätestens nach einem Jahr wieder erholt.

„Der langfristige Trend zu immer steigenden Warenströmen und Warenmengen wird bleiben“, so Egg. Vor allem, die e-Commerce-Anteile werden steigen. Im nördlichen Europa sei der Markt hier schon gesättigt, aber je weiter man in den Süden schaue, desto mehr Potential gebe es noch.

Auch hier sei der Trend zu ESG gefestigt. „Auch immer mehr Nutzer legen Wert auf ESG-konforme Gebäude, nicht mehr nur die Investoren“, erläutert Egg.

MEAG sieht in diesem Bereich „auch in Deutschland wieder attraktive Investitionen“. So wurde ein altes Kaufhof-Lager in Viernheim renoviert und auf den neuesten technischen Stand gebracht. In das nun ESG-zertifizierte Gebäude zieht der Online-Händler Picnic ein, an dem Edeka beteiligt ist.

Einen neuen Fokus auf eine resiliente Assetklasse setzt MEAG mit verstärkten Investitionen in Bildungsimmobilien. Gerade in Deutschland herrsche bundesweit ein Investitionsrückstand von 55 Mrd. Euro, erläutert Egg. „Es ist der größte Investitionsrückstand und liegt noch vor jenem für Verwaltungsgebäuden und Straßen.“

Deshalb gebe es hier mittel- und langfristige Renditechancen: „Es wird privates Kapital notwendig sein. Das wird in den Nordics schon mehr gelebt“, so Egg. In Deutschland sei das fehlende Vertrauen oft noch ein Hemmschuh.