Seit einiger Zeit scheiden sich die Geister darüber, ob es bei Schweizer Immobilien zu einer Überhitzung oder vielleicht sogar schon zu einer Blasenbildung gekommen ist.

Reto Schär, Leiter Immobilienanlagen bei der Pensionskasse der Schweizer Handelskette Migros, ist überzeugt, dass die „Parameter, die die Nachfrage nach Immobilien beeinflussen, sowie deren Bewertung, sich ab jetzt nur noch verschlechtern können“.

Er stellte gegenüber Teilnehmern bei einem Workshop im Rahmen der Swiss Pension Conference fest, dass es „über die nächsten Jahre Korrekturen“ in den lokalen Immobilienmärkten geben wird.

„Aber es wird kein Crash sein, eher schleichend durch höhere Leerstandsraten, Sanierungskosten und schwächere Nachfrage“, so der MPK-Vertreter, die rund 20 Mrd. CHF (rund 16,3 Mrd. Euro) verwaltet.

Einer der Hauptfaktoren, die laut Schär die Schweizer Immobilienlandschaft verändern werden, ist das Thema Zuwanderung.

Er zitierte Statistiken, wonach die Netto-Zuwanderung in die Schweiz aus Deutschland seit 2008 um 70% abgenommen hat und derzeit dagegen mehr Menschen aus Südeuropa in die Schweiz einwandern.

Allerdings hätten die Zuwanderer auch unterschiedliche Ansprüche an ihre Wohnsituation und unterschiedliche Einkommensverhältnisse, so Schär. Zudem hatte sich die Schweizer Wählerschaft vor kurzem gegen das Thema „Massenimmigration“ ausgesprochen.

„Die hohe Zuwanderungsquote der vergangenen Jahre war die Hauptstütze für den florierenden Immobilienmarkt und es ist nicht gesichert, dass die Netto-Zuwanderung auf diesem Niveau bleiben wird“, so das Mitglied der MPK-Geschäftsführung.

Für die Schweizer Gewerbeimmobilienmärkte hielt Schär fest, dass es noch immer ein Überangebot an Büros und Einzelhandelsflächen gebe und sich außerdem noch viel in Bau befinde, während viele Firmen an die Stadtränder gezogen sind.

„Der Zenit bei Büro- und Geschäftshäusern ist überschritten“ warnte Schär und fügte hinzu, dass zusätzliche regulatorische Herausforderungen die Attraktivität von Immobilieninvestitionen weiter beschränken.

Bei der MPK selbst sind 25% des Portfolio direkt in Immobilien investiert und nur 5% indirekt.

Schär hielt fest, dass die Pensionskasse sich derzeit auf die Bewirtschaftung des eigenen Portfolios inklusive Renovierungen und Projektentwicklungen konzentriert und weniger auf neue Zukäufe.

Er erläuterte, dass es derzeit schwer sei, interessante Immobilien in der Schweiz zu finden. Obwohl sich die MPK im Jahr 2013 Immobilien im Wert von rund 5 Mrd. Euro angesehen habe, wurden keine neuen Zukäufe getätigt. Andererseits hat die MPK die hohe Nachfrage nach Immobilien genutzt, um das Portfolio „zu bereinigen“.

Über die vergangenen 10 Jahre wurden rund 90 Objekte verkauft, wobei sich heute noch etwa 270 Immobilien im Portfolio befinden.

Ausländische Immobilien seien nur für die indirekte Immobilienquote der Pensionskasse interessant, so Schär abschließend.