„Nur weil etwas außerhalb eines bestimmten Postleitzahl-Gebietes liegt, kann es trotzdem interessant als Investment sein“, betonte Nikolai Dëus-von Homeyer, Managing Partner von NAS Invest, gleich zu Beginn des Gesprächs mit unserer Redaktion.

„Gerade Städte, die im Speckgürtel von großen Metropolen liegen, profitieren von den Entwicklungen in diesen Zentren.“

Der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA) veröffentlichte kürzlich eine Studie, wonach in den Top-7-Städten in Deutschland, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart nur noch 5% der Büroflächen leer stehen. Das ist halb so viel wie noch im Jahr 2010. „Flächenengpässe können die Wirtschaftsentwicklung der Städte hemmen“, kommentierte ZIA.

Für Dëus-von Homeyer liegt das Problem dieser Städte für Investoren vor allem in den Preisen, die manche Investoren zahlen, weil sie Direktinvestitionen nur in A-Lagen tätigen wollen oder können:

„Es gibt ein bestimmtes Risiko, dass in den Top-7-Städten zu hohe Preise in einigen Segmenten und Teilen gezahlt werden, die zu Anfangsrenditen von nur mehr 2-3% führen.“

Für NAS Invest heißt der Ausweg Büros und Ärztehäuser in B-Städten oder Sondersituationen in A-Lagen, „wenn die Fundamentaldaten und das Preisgefüge stimmen“:

„Wir sehen uns viel in Hannover und diversen Standorten in Nordrhein-Westfalen an, wie Düsseldorf und Stuttgart, obwohl dieser Markt eng und schwierig ist“, so Dëus-von Homeyer.

„Das schöne an Deutschland ist die Diversifikation in die Breite durch Föderalismus und historische Entwicklungen.“

In den sogenannten B-Lagen seien Käufe zum 15-fachen der Jahresnettolokalmieten möglich, was eine bessere Risikosteuerung erlaube:

„Das Risiko einer Marktkorrektur trifft Investoren, die in A-Standorten zum 30- bis 40-fachen gekauft haben, viel stärker“, gibt Dëus-von Homeyer zu bedenken.

Auch die Größe der Investitionen in diesen Lagen falle in ein Segment, wo noch mehr Angebot herrsche:

„In den B-Städten gibt es eine sehr attraktive und große Pipeline an Immobilien, weil es dort auch Objektgrößen gibt, die nicht immer zwangsweise attraktiv für große institutionelle Investoren sind. Wir fassen Objekte zwischen 10 und 25 Mio. Euro zusammen und bauen so ein größeres Portfolio mit höherer Diversifikation.“

Insgesamt bestätigt Dëus-von Homeyer einen Trend unter deutschen institutionellen Investoren verstärkt auf externe Manager und Fondslösungen zu setzen.

Ein zweiter Fokus des Unternehmens sind Ärztehäuser, die „ein sehr solides Investment darstellen, weil Ärzte oft Jahrzehnte nicht den Standort wechseln“. Solche Immobilien sind jedoch schwerer zu verwalten, weshalb sie oft aus dem Bestand in institutionellen Portfolien veräußert werden. „Generell wird in Deutschland viel Bestand zu wenig oder falsch verwaltet. Werte werden nicht gehoben, weil oft die Ressourcen fehlen“, so Dëus-von Homeyer abschließend.