IPE Institutional Investment: Herr Hollung, Sie sind vielen in der Immobilienbranche noch vom Aufbau der RLI Investors zu einer festen Größe im Markt für Logistikinvestments bekannt. Wie kam es zur Gründung von LIP Invest?
Hollung: Neben persönlichen Gründen, die zu meiner Kündigung bei RLI Anfang letzten Jahres führten, waren es vor allem strategische Gründe auf Gesellschafterseite, die mich hinderten, meine Ziele und Ideen uneingeschränkt zum Wohle der Investoren umzusetzen. Insofern war die Entscheidung schnell gefallen, zusammen mit Sebastian Betz, der ebenfalls bei RLI gekündigt hatte, die erfolgreiche Arbeit der Vorjahre in einem neuen Rahmen fortzusetzen. Bei LIP Invest bin ich jetzt als Mitgesellschafter wesentlich am Unternehmen beteiligt. Der schnelle Erfolg mit der Auflage unseres „LIP Real Estate Investment Fund - Logistics GERMANY“ unter Beteiligung namhafter institutioneller Investoren sowie vier Objektkäufen innerhalb der letzten drei Monate, bestätigen die gute Arbeit unseres neunköpfigen Teams.

IPE Institutional Investment: Wie würden Sie LIP Invest in drei Sätzen beschreiben?
Hollung: LIP Invest investiert als einziger Investor in Deutschland ausschließlich in klassische Logistikimmobilien. Mit einem hochmotivierten und interdisziplinären Team und viel Freunde an der Arbeit und an der Logistikimmobilie tun wir alles zum Wohle unserer Investoren. Nähe bedeutet uns sehr viel, sowohl zu den relevanten Märkten, zu den Immobilien, zu Maklern, zu Eigentümer, Banken und Gutachtern als auch zu unseren Investoren und unseren Mitarbeitern.

IPE Institutional Investment: Logistik ist als Sub-Assetklasse auch bei institutionellen Anlegern mittlerweile fest verankert. Was sind die aktuellen Trends, die das Interesse der Investoren antreiben?
Hollung: Institutionelle Investoren suchen seit Jahren aufgrund des unverändert niedrigen Zinsumfeldes nach attraktiven höher verzinslichen Anlagen. Sie haben daher Ihre Immobilienquoten teilweise bis auf die aufsichtsrechtlich zulässigen Höhen angepasst. Viele Marktentwicklungen wie der boomende E-Commerce, eine weltweit steigende Arbeitsteilung aber auch eine Verbesserung der weltwirtschaftlichen Rahmenbedingungen führen in Verbindung mit den Trends zum weiteren Outsourcing von Logistikdienstleistungen und der Optimierung von Hallenflächen zu permanenten nachhaltigen Flächennachfragen. Durch sehr geringe Leerstandsquoten konnte die hohe Nachfrage oft nur durch Neubauten befriedigt werden. Eine in vielen Teilen Deutschlands stark eingeschränkten Flächenverfügbarkeit einhergehend mit einer hohen Nachfrage, birgt Chancen auf Mietsteigerungen in den nächsten Jahren und Jahrzehnten. Dieses positive Marktumfeld in Verbindung mit einer guten Planbarkeit der Erträge, Renditen über anderen Assetklassen und einer geringeren Volatilität als zum Beispiel in Büro -oder Einzelhandelsinvestments treibt das Interesse vieler institutionelle Investoren in die Assetklasse Logistikimmobilien.

IPE Institutional Investment: Wie hat insbesondere die zunehmende „Digitalisierung“ das Spielfeld für Logistikinvestments verändert?
Hollung: Technologischer Wandel und vor allem die Digitalisierung haben bereits zu Veränderungen der Supply Chain geführt. In der Zukunft wird es auf das Zusammenspiel zwischen Big Data, dem Internet der Dinge (IoT), Robotik, autonomes Fahren, Drohnen, 3D-Druck, Künstliche Intelligenz usw. ankommen und deren Auswirkungen auf neue Lieferketten, neue Immobilienkonzepte und der Nachfrage nach Logistikimmobilien. Insbesondere wird die Verbesserung der Transparenz einen tiefen Einblick in die Endkundennachfrage ermöglichen und dadurch eine Umstellung von einer produktionsorientierten zu einer verbraucherorientierten Supply Chain mit sich bringen. Produktionsprozesse könnten sich somit von einer Bereitstellung von Produkten zu einer Nachfrage von Produkten ändern, was sowohl Auswirkungen auf Standorte als auch auf Immobilienkonzepte haben wird. Die Digitalisierung hat darüber hinaus auch einen Einfluss auf den Investmentprozess. Immobilienangebote werden heute insbesondere durch international agierende Maklerhäuser weltweit ausgeschrieben und so konkurrieren wir nicht selten mit Investoren aus Singapur, Korea oder den USA. Deshalb ist es für uns ganz wichtig, nah am Kunden zu sein und Käufe als Off-Market Transaktion oder in einem kleinen Bieterkreis zu realisieren.

IPE Institutional Investment: Wer tritt am Markt für deutsche Logistikimmobilien auf der Käuferseite auf, sind es deutsche Institutionelle oder ist der Markt in „ausländischer Hand“?
Hollung: In der Vergangenheit dominierten internationale Investoren den deutschen Markt. Sie hatten teilweise einen Anteil von 60 bis 75% am gesamten Transaktionsvolumen eines Jahres. Allerdings agieren ausländische Käufer oft mit kleinen Teams und ohne deutsche Repräsentanz und suchen daher vor allem großvolumige Deals mit Volumina oft deutlich über 100 Mio. Euro bzw. größere Portfolien. Um dies zu erreichen wurden in der Vergangenheit gleich ganze Firmen wie zuletzt Gazely oder Geneba gekauft. Viele deutsche Investoren wie auch wir agieren hier anders und gehen bei der Akquisition von Immobilen deutlich selektiver vor und haben statt Größe mehr den Standort und die Nachvermietbarkeit der Immobilie im Auge.

IPE Institutional Investment: Wie sieht der Markt in Zahlen insgesamt aus?
Hollung: Hier sollten wir zunächst zwischen Logistik- und Logistikimmobilienmarkt trennen. Der Logistikmarkt in Deutschland ist mit über 260 Mrd. Euro Volumen in 2016 nach Großbritannien mit lediglich 145 Mrd. Euro und Frankreich mit 126 Mrd. Euro der mit Abstand größte Markt in Europa. Auch mit über 60 Mio. qm Bestandsflächen ist die Flächenkonzentration von Logistikimmobilien in Deutschland nahezu dreimal so groß wie in UK oder Frankreich. Der Investmentmarkt hat sich seit 2008 kontinuierlich entwickelt und machte in 2017 mit über 8,5 Mrd. Euro Umsatz mehr als 10% des gesamten gewerblichen Transaktionsmarktes aus. Auch für 2018 wird nach rund 3 Mrd. Euro Umsatz im ersten Halbjahr ein ähnliches hohes Ergebnis wie im Vorjahr erwartet. Da die ganz großen Unternehmensübernahmen bzw. Portfoliokäufe bisher ausblieben, wird sich das Volumen wohl bei ca. 7 Mrd. Euro einpendeln.

IPE Institutional Investment: Eine wichtige Zahl ist für Investoren am Ende auch die Rendite: Welche Dimension scheint bei Neuinvestments und auf Fondsebene hier noch realistisch?
Hollung: Für Investoren, die in Logistikimmobilien investieren, sind eine regelmäßige möglichst konstante Ausschüttung sowie der Werterhalt der Immobilie am wichtigsten. Ohne die Risiken zu erhöhen sind aktuell noch Ausschüttungsrenditen auf Fondsebene zwischen 5,50 und 6,50% je nach Einsatz von Leverage zu erzielen. Die Ankaufsrenditen waren in den letzten Jahren sehr unter Druck, insbesondere durch die positiven Aussichten der Logistikbranche aber auch durch ein hohes Geldvolumen, das nach Anlage suchte. Da ich bei sorgfältiger Auswahl des Standortes und der Qualität der Immobilien für die Assetklasse Logistikimmobilien kein höheres Risiko als bei Büro- oder Einzelhandelsinvestments sehe, dürften sich die Renditen in den nächsten Jahren wahrscheinlich immer mehr annähern. Logistikimmobilien punkten mit einer geringeren Konjunkturabhängigkeit, einer höheren Angebotsflexibilität und einer geringen Volatilität, so dass in Zukunft wahrscheinlich immer mehr Investoren in diese Assetklasse drängen.

IPE Institutional Investment: Sie selbst sind auch gerade im Fundraising, wie sieht Ihr Angebot für Investoren aus?
Hollung: Unser Core-Logistikimmobilien Fonds Deutschland richtet sich an institutionelle Anleger aus den Kreisen der Versorgungswerke, Pensionskassen, Versicherungen und Banken bzw. Sparkassen. Unser erstes Capital-Closing ist abgeschlossen. Wir haben bereits vier Immobilien in Bremen, Berlin, Remscheid und Braunschweig erworben. Zudem konnten wir uns weitere Immobilien an attraktiven Standorten durch einen LOI bereits sichern. Unsere den Anlegern gegenüber prognostizierte Ausschüttungsrendite wurde durch die ersten Ankäufe bestätigt. Anleger profitieren von unserer langen Erfahrung, unserem großen Netzwerk sowie unserer hohen Produktverfügbarkeit. Wir prüfen aktuell Immobilien im Wert von über 500 Mio. Euro zum Ankauf. Für viele Anleger ist ein schneller Kapitalabruf wichtig. Durch gesicherte Immobilen und einer großen Pipeline liegen unsere Abruffristen bei ca. 2-4 Monaten nach Zeichnung. Aber keine Fondsbeschreibung oder Fondsprospekt ersetzt ein persönliches Gespräch. Das ist uns ganz wichtig. Aus diesem Grund legen wir großen Wert drauf, regelmäßig Kontakt zu unseren Investoren zu haben und diese stetig über Neuigkeiten des Fonds oder auf Unternehmensseite zu informieren.

IPE Institutional Investment: Welche Immobilien haben Sie hierzu in der Pipeline bzw. bereits angekauft?
Hollung: Unsere Investmentstrategie sieht eine breite Diversifizierung vor, was sowohl auf Standorte, Nutzerbranchen, Logistikimmobilien-Typen, Mieter, Mietvertragslaufzeiten usw. zutrifft. Unser Fokus liegt ausschließlich auf klassischen Logistikimmobilien. Wir wollen keine Light-Industrial, Unternehmensimmobilien oder gar Industrieimmobilien erwerben. Bisher haben wir Logistikimmobilien in Braunschweig, Bremen, Remscheid und Berlin mit einer durchschnittlichen Mietvertragslaufzeit von über 5 Jahren bei einer Gesamtnutzfläche von über 80.000 qm erworben. Bei den Mietern handelt es sich um große Player in der Logistikbranche. Es handelt sich um Neubauten sowie zwei gut 10 Jahre alte Immobilien. Zwei weitere Objekte mit rund 40.000 qm Nutzfläche und einer Mietvertragslaufzeit von 10 bzw. 6 Jahren haben wir gerade in der Prüfung. Unsere konkrete Ankaufspipeline macht ca. 150 Mio. Euro aus, so dass nach weiteren Zeichnungen und Beteiligungen institutioneller Investoren und Fonds im 2.Halbjahr 2019 voll investiert sein müsste.

IPE Institutional Investment: Welche Rolle spielt der Faktor Diversifikation bei Investmentüberlegungen auf der institutionellen Seite beim Blick auf Logistikinvestments?
Hollung: Institutionelle Investoren setzen im Rahmen ihre Anlage-Allokation ohnehin nicht alles auf ein Pferd. Logistik ist daher immer nur Beimischung und macht in den Portfolien der Investoren meist rund 10 % aus. Allerdings setzen viele Anleger jetzt erstmals auf Logistikimmobilien. Während große Versicherungen schon seit vielen Jahren Logistik in ihren Portfolien halten, investieren jetzt auch immer mehr Banken und Sparkassen für ihr Depot A in diese Assetklasse. Da wir eine sehr lange Sparkassen-Vergangenheit haben, setzten wir künftig sehr auf diese Anleger-Klasse und möchten hier mit unserem kleinen, sehr effektiven Team eine echte Alternative zum traditionellen Partner der Sparkassen der Deka bzw. der Union Investment werden. Innerhalb der Assetklasse Logistikimmobilien bietet der große deutsche Markt ausreichend Möglichkeiten zur Diversifizierung, was ist ein wichtiger Teil unserer Anlagestrategie darstellt.

IPE Institutional Investment: Was wird den Logistikmarkt in den kommenden Jahren beschäftigen?
Hollung: Den Logistikmarkt werden in der Zukunft vor allem die technologischen Entwicklungen, Veränderungen von Lieferketten durch weitere Globalisierung und Rightshoring aber auch Veränderungen durch aufkommenden Protektionismus in den USA bzw. Auswirkungen des Brexits beschäftigen. Zudem stellt sich die Frage, welche Lösungen für die City-Logistik durch den weiter boomenden E-Commerce entwickelt werden. Darüber hinaus stellt sich die Frage, wo Standorte der Zukunft gerade unter dem Aspekt der immer schwierigeren Flächenverfügbarkeit liegen und wie Immobilen der Zukunft aussehen müssen. Für Fondsanbieter wird es in Zukunft immer wichtiger, ganz nah am Nutzer, also dem Logistiker, zu sein. LIP ist hierauf gut eingestellt und setzt auf das Vertrauen institutioneller Investoren mit LIP ihre Logistikimmobilien-Strategie umzusetzen.

IPE Institutional Investment: Besten Dank für diese Einblicke.