Bei Betreiberimmobilien handelt es sich um Immobilien, die speziell für die Nutzung durch eine bestimmte Art von Betrieben konzipiert sind. Sie werden vom Eigentümer in der Regel an einen einzigen Betreiber für 20 Jahre mit entsprechender Wertsicherung über den Lebenshaltungskostenindex vermietet bzw. verpachtet, der sie in eigener Regie bewirtschaftet. Der mit einer Betreiberimmobilie erzielbare wirtschaftliche Erfolg hängt neben den auch für alle anderen Immobilien relevanten Einflussfaktoren maßgeblich von den Qualitäten des Betreibers und seines Konzepts ab.
Charakteristik Hotel
Der Hotelmarkt unterscheidet die Kettenhotellerie und Privat-/ Individualhotellerie, wobei sich die Kettenhotellerie weitaus stärker entwickelt und den Hotelmarkt in den kommenden Jahren dominieren wird. In Deutschland ist als Vertragsform mehrheitlich der Fixpachtvertrag in der 2-4-Sterne Kategorie neben dem Franchisevertrag anzutreffen, in der 5-Sterne Kategorie überwiegt der Managementvertrag. Miet- bzw. Pachtverträge regeln die zeitweilige Nutzung der Hotelimmobilie durch den Betreiber. Die Risiken und Chancen aus dem Hotelbetrieb liegen hierbei beim Mieter/Pächter.
Charakteristik Pflege
Der Wachstumsmarkt Pflege unterscheidet zwischen Seniorenresidenzen, betreutem Wohnen und stationären Pflegeeinrichtungen. Einrichtungsgrößen stationärer Pflegeeinrichtungen bewegen sich vornehmlich aufgrund der Organisation und Personalkosten zwischen 80-150 Betten. Die Mehrzahl der stationären Pflegeeinrichtungen befindet sich mit einem Anteil von 55% in freigemeinnütziger sowie kirchlicher Trägerschaft. Daneben agieren Betreiber in privater Trägerschaft mit einem Anteil von ca. 38% teils sehr expansiv. Aufgrund der noch zersplitterten privaten Betreiberlandschaft fällt die Auswahl mehrheitlich auf bonitätsstarke Betreiber mit entsprechender Größe und Know-how.
Demographische Veränderung und überdurchschnittlicher Anstieg von Senioren wird eine stetige und nachhaltige Nachfrage von stationären Pflegeheimen zur Folge haben. Bis 2050 ist nach heutigen Prognosen von einer nahezu Verdoppelung der Pflegebedürftigen an sich zu rechnen, im Bezug auf die Nachfrage von stationären Pflegeplätzen kann sogar von einer Verdreifachung ausgegangen werden.
Betreiberimmobilie als indirekte Anlage vs. Direktinvestment
Insbesondere bei Spezialimmobilien wie Hotels oder Pflegeheimen ist die langjährige Erfahrung des Fundmanagers von großer Bedeutung. Das generelle Know-how des Hotel- und Pflegemarktes sowie das gewachsene Netzwerk sind die Grundlage für eine erfolgreiche Auswahl und richtige Bewertung der Immobilie. Neben dem geringeren Verwaltungsaufwandes im Vergleich zum Direktinvestment erfolgt eine bessere Risikoverteilung innerhalb des Portfolios.
Renditen und Renditesicherheit
Die Nettoanfangsrenditen bewegen sich mit 7,5 - 8,25 % auf einem wesentlich attraktiveren Niveau im Vergleich zu den klassischen Assetklassen wie hochwertiges Büro oder Wohnen im Core/Core-plus Segment. Bei gleichem Risiko werden hierbei bessere Renditen erwirtschaftet, deren Volatilität sich im Marktzyklus generell geringer zeigt.
Betreiberimmobilien sind als Core/Core-Plus-Produkte einzuordnen, bei denen es sich nahezu ausnahmslos um „Single-Tenant“-Immobilien handelt. Die Drittverwendungsfähigkeit ist im Gegensatz zu den herkömmlichen Assetklassen eingeschränkt und begründet daher einen höheren Anspruch an die Rendite des Investors. Dies macht eine detailliertere Prüfung des Standortes, des Wettbewerbs sowie des zukünftigen Betreibers (Betreiberqualität) und dessen Bonität notwendig und erforderlich.
Durch die regelmäßige Installation einer Monitoring-/Controlling-Instanz, die mindestens vierteljährlich Belegungs- und Auslastungszahlen und jährlich den Betrieb wie auch betriebswirtschaftliche Zahlen liefert, kann das Betreiberrisiko erheblich minimiert werden.
Ausblick und Fazit
Der Hotelmarkt zeigt eine starke Entwicklung aufgrund der vermehrten Preissensitivität der Geschäftsreisenden aber auch des Individualtourismus in Richtung der 2-3 Sterne Budgethotellerie, die im Vergleich zu den europäischen Nachbarländern noch unterentwickelt ist. Dieses Segment wird sich jedoch in den nächsten Jahren in Deutschland fest etablieren.
Der Pflegemarkt ist und wird wegweisend durch die demographische Entwicklung (Alterung der Bevölkerung) und sozialem Wandel (wie die Abnahme der Pflege durch die eigene Familie) gekennzeichnet sein, der zu einem starken Bedarf an stationären Pflegeeinrichtungen in den nächsten Jahrzehnten führen wird. Spezialanforderungen an neue Krankheitsbilder (z.B. Demenz) wie auch strukturelle Leerstände verstärken diese Entwicklung zusätzlich.
Beide Assetklassen, Hotel wie auch Pflege, erfahren eine fortlaufende Konsolidierung und Professionalisierung des Betreibermarktes (z.B. Kettenbildung oder Unternehmensaufkäufe), aus der der Betreiber erhebliche Wettbewerbsvorteile generieren wird können. Hierzu werden u.a. die Reduzierung von Sach- und Verwaltungskosten, die Einführung von Ratingsystemen der großen privaten Pflegegesellschaften sowie die gemeinsame Nutzung von Buchungssystemen in der Hotelbranche gehören.
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*) Ole Sichter, Real Estate Fund Manager, Euro Ejendomme
Euro Ejendomme ist ein inhabergeführtes, deutsch-dänisches Unternehmen, dessen langjährige Kompetenz im Erwerb und Asset Management von Betreiberimmobilien mit renommierten und bonitätsstarken Mietern im deutschsprachigen Raum liegt. Das Unternehmen wurde 1997 gegründet und hat seit der Gründung mehr als 50 Fonds mit einem Gesamtvolumen von über € 625 Mio. für dänische Privatinvestoren aufgelegt und platziert.
2005 wurde die deutsche Repräsentanz Euro Ejendomme AG in Frankfurt zur Stärkung des Netzwerkes im deutschsprachigen Raum (Deutschland, Österreich, Schweiz) eröffnet. Euro Ejendomme versteht sich als Core Investor und fokussiert sich seit Bestehen ausschließlich auf langfristige und risikoaverse Investitionsmöglichkeiten. In 2009 hat Euro Ejendomme zwei neue geschlossene Immobilienfonds, den Euro Ejendomme Hotelfonds I SICAV-FIS und den Euro Ejendomme Health Care Fonds, aufgelegt. Beide Fonds investieren in Mittel- und Großstädte ab 75.000 Einwohnern und richten sich an institutionelle Anleger.
Ole Sichter wird auch im Rahmen unserer Frühstücksseminar-Reihe „Real Estate Investments 2010 – Bestandsaufnahme und Ausblick“ an den Standorten Hamburg (6. Mai 2010) und München (7. Mai 2010) über das Thema Betreiberimmobilien referieren. Das komplette Programm sowie eine Anmeldemöglichkeit finden Sie hinter <link company events einladung-real-estate-investments.html>folgendem Link.