Unter der EU-Verordnung für European Long Term Investment Funds (ELTIF), die 2015 aufgesetzt worden war, wurde in Deutschland kein einziger Fonds aufgelegt. In ganz Europa waren es unter 100, die meisten davon in Luxemburg. In Deutschland bestand vor allem die Problematik, dass nicht völlig geregelt war, ob die EU-Verordnung das Auflegen eines solchen neuen Fondskonstrukts vollkommen abgedeckt hätte oder ob auf Produktebene weitere Regeln aus dem KAGB anzuwenden gewesen wären.

Mit 10. Januar hat jetzt sowohl die EU die ELTIF-Verordnung angepasst und etwa Anlagegrenzen fallen lassen sowie das Feld der privaten Anleger, die investieren dürfen, wesentlich erweitert. Aber auch die Bafin hat sich intensiv mit der Thematik beschäftigt und viele offene Fragen geklärt (Link zu Bafin FAQs).

„Einige KVGen hatten sich mit der Bafin zusammengesetzt“, bestätigt Wollenhaupt. Und die Bafin hat auch einige Positionen gegenüber einem Ende 2023 an einige Markteilnehmer zirkulierten ersten Entwurfs ihres Papiers geändert. Nun ist zum Beispiel klar, dass das KAGB auf Produktebene nicht mehr zu beachten ist in einem ELTIF“, so Wollenhaupt.

„Die neue ELTIF-Verordnung macht die Konstruktion im Kern zum ‚Gamechanger‘“, sagt Wollenhaupt. „Vom Design her wird ELTIF 2.0 neben UCITs die zweite große Retail-Produktkategorie in Europa“, ist er überzeugt. Wollenhaupt weiter: „Die BaFin hat mit ihrer neuen Verwaltungspraxis Flexibilität und Klarheit für den deutschen ELTIF geschaffen – ein Meilenstein für den deutschen Investmentfondsmarkt. Die BaFin FAQs ermöglichen es nun kurz gesagt, jede Rechtsform des KAGB für eine ELTIF-Strategie zu nutzen, unabhängig von den bisherigen Einschränkungen des KAGB. Dies sehe ich als eine echte Innovation im Fondsbereich.“

Offene Immobilienfonds oft zu restriktiv
Es wurde nun auch der Investmentgegenstand weiter gefasst und beinhaltet nicht mehr Infrastruktur per se, sondern „alles, was intrinsischen Wert hat“. Das erlaubt zum Beispiel auch die Inkludierung eines Hotelbetriebs in einem Fonds, der auch in die Immobilie investiert oder sogar für diese einen Kredit vergibt. Denn ELTIFs sind die ersten Fonds, die für Privatanleger offen sind, die auch Fremdfinanzierungen begeben können.

„Die Grenzen zwischen Private Equity-Fonds und Immobilienfonds werden hier etwas verschwimmen“, so Wollenhaupt.

Wollenhaupt bestätigt, dass die Anwendung von ELTIFs in Deutschland vor allem auch für den Immobilienbereich diskutiert wird: „Hier sehen wir einen großen Anwendungsfall, denn die Offenen Immobilienfonds, nach KAGB, unterliegen derzeit einem restriktiven Regime.“ Er erklärt dazu, dass etwa die Definition eines Grundstücks sehr streng ist, und dass oft die Notwendigkeit der Vergleichbarkeit bei ausländischen Investitionen einschränkt und Gutachten mit sich gebracht hat. „Unter der ELTIF-Definition eines Sachwertes kann ich Immobilien viel wirtschaftlicher definieren“, betont Wollenhaupt. Er würde sogar soweit gehen zu sagen, dass sich in Zukunft Anbieter in diesem Segment nur mehr für ELTIFs statt für Offene Immobilienfonds entscheiden werden.

Wollenhaupt kann sich auch vorstellen, dass einige bestehende Fondskonstrukte „mit Augenmaß“ in ELTIFs umgewandelt werden, vor allem um den europäischen Vertriebspass nutzen zu können.