Sanierungsanforderungen unter neuen EU-Vorschriften gekoppelt mit fehlenden inflationsangepassten Mietverträgen werden vor allem deutschen Immobilienanlegern über die nächsten Jahre zu schaffen machen. „Die klassischen Bestandshalter sind nicht darauf eingestellt“, sagt Markus Königstein, Global Head of Investment Management der Schweizer Empira Group im Gespräch mit IPE D.A.CH.

Anders als in anderen Ländern sind „in Deutschland nur 1,7% der Mietverträge indexiert”. Bei Neuverträgen ist der Anteil deutlich höher. Zur Teuerung merkt Königstein an: „Zinsanhebungen machen keinen Sinn, wenn die Inflation durch externe Faktoren getrieben ist.”

Mietsteigerungen sieht er derzeit aufgrund von Faktoren wie einer hohen Wohnungsnachfrage in Metropolen und geringerer Bautätigkeit. Auch im Bürosegment gebe es wieder mehr Bedarf an Räumlichkeiten, weil der Home-Office-Trend rückläufig sei.

Strenges Fitnessprogramm
Viel größere Herausforderungen sieht Königstein durch neue EU-Vorschriften auf die Branche zukommen. Das Fazit des Investmentexperten nach Durchsicht der 300 Seiten „Fit for 55” fasst er in einem Wort zusammen: „Heftig.”

Laut der vom Europäischen Parlament beschlossenen Vorlage sollen bis 2028 alle neuen Gebäude CO2-neutral sein. Jene, die von der öffentlichen Hand gebaut, betrieben oder von öffentlichen Stellen gemietet werden, sogar schon bis 2026.

Über diverse weitere Schritte soll der gesamte Bausektor bis 2050 klimaneutral werden.

Das hat laut Königstein „große Auswirkungen auf den Bestand”. Aus London wird berichtet, dass bereits im April rund 8% der Büroimmobilien als nicht mehr vermietbar gelten. Dies in Erwartung der neuen Vorschriften, die vom Europäischen Rat noch ausformuliert werden müssen.

Auch in deutschen Bestandsportfolien würde teilweise für einen substantiellen Teil des Portfolios eine „sofortige Sanierungsverpflichtung vor der Tür stehen”.

Ein weiterer Vorschlag der Kommission ist die Steigerung der Energieeffizienz aller Gebäude auf den Minimumstandard „E” bis 2030 und „D” bis 2033. Das Problem dabei sei aber, so Königstein, dass „jeder Staat seine eigenen EPC (Energy Performance Contracts), also die Nulllinie, definiert.” So sei die Energieeffizienzklasse „A” in Holland mit einem „E” in Deutschland vergleichbar. „In Deutschland ist das schon ‚Palladium plating’, sagt Königstein in Anspielung auf den mittlerweile gebräuchlichen Ausdruck „Gold plating” für regulatorischen Übereifer.

Der Druck auf Bestandsportfolien steigt und bei Verkäufen werden diese Sanierungs- und Renovierungskosten bereits eingepreist. Andererseits sei es derzeit schwierig längerfristige Finanzierungen zu bekommen. „Banken setzen eher auf Prolongierung als auf Neugeschäft und wenn dann eher kurzfristige Kredite”, so Königstein.

Er sieht nur eine Lösung zur Umsetzung der Nachhaltigkeitsziele: „Das wird ohne staatliche Hilfe nicht funktionieren.”