Die Empira Group hat in ihrer jüngsten Studie die volks- und immobilienwirtschaftlichen Entwicklungen im sogenannten Sun-Belt der USA untersucht. Die Studie vergleicht insgesamt 13 südlichen Bundesstaaten mit einer Bevölkerung von 110 Millionen Einhwohnern: Arizona, New Mexico, Texas, Oklahoma, Louisiana, Arkansas, Mississippi, Tennessee, Alabama, Georgia, Florida, South Carolina und North Carolina. Indikatoren der Analyse sind unter anderem Demografie, Wirtschaftswachstum, Einkommen, Steuern, Lebenshaltungskosten, Arbeitslosigkeit und Innovationskraft.

Hinzu kommen klassische immobilienwirtschaftliche Kennziffern wie Mieten, Kaufpreise, Leerstand und Bautätigkeit. Im Ergebnis erweist sich die Region sowohl mit Blick auf Fundamentaldaten, die Marktperformance der letzten zehn Jahre als auch das künftige Wachstumspotenzial als überdurchschnittlich und äußerst attraktiv für Immobilien-Investoren.

„In Zeiten steigender Zins- und Inflationsraten werden Immobilien zur Inflationsabsicherung und Erwirtschaftung realer Renditen noch interessanter. Der US-Immobilienmarkt weist bei maximaler Liquidität und enormem Diversifikationspotenzial strukturell höhere Ankaufrenditen als der europäische Immobilienmarkt auf. Doch nicht alle Regionen in den USA profitieren von Wachstum, weswegen es darauf ankommt, entsprechende Teilmärkte ausfindig zu machen. Der Sun-Belt überzeugt mit attraktiven Fundamentaldaten und robusten Wachstumsaussichten. Investoren sollten jenseits der teuren und saturierten Metropolen an West- und Ostküste Opportunitäten prüfen“, sagt Prof. Steffen Metzner, Head of Research von Empira und Autor der Studie.

Binnenzuzug und günstige Demografie – Sun-Belt-Bevölkerung wächst dynamisch
Einer der wichtigsten Faktoren für die langfristige Entwicklung der Immobilienmärkte ist die Demografie. Während im vergangenen Jahrzehnt das Bevölkerungswachstum der USA im Schnitt bei 7,7% lag, verzeichneten die größten Sun-Belt-Bundesstaaten teils mehr als doppelt so hohe Wachstumsraten. Die Einwohnerzahl von Texas stieg um 17,7%, von Florida um 16,4% und von Arizona um 13,6%. Neben dem Geburtenüberschuss trägt zum dynamischen Wachstum vor allem die anhaltend starke Binnenmigration vor allem aus dem Nordosten der USA und Kalifornien bei.

Sowohl Unternehmen als auch Arbeitnehmer ziehen zu Hundertausenden in den Sun-Belt, angelockt von attraktiven klimatischen und steuerlichen Bedingungen sowie niedrigeren Lebenshaltungskosten. So gewann Texas allein von Kalifornien zwischen 2010 und 2019 über 300.000 Einwohner hinzu – ein Trend, der sich während der Corona-Pandemie und verbesserten Remote-Work-Möglichkeiten nochmals verstärkt hat.

Struktureller Mangel an Wohnraum bietet Investoren attraktives Risiko-Rendite-Profil
„Ähnlich wie in Deutschland reicht auch in den Metropolregionen der südlichen Wachstumsstaaten der USA der Wohnungsneubau bei Weitem nicht aus, um den stark steigenden Bedarf zu decken. Das gilt insbesondere für das Mietwohnungssegment, das gerade für jüngere, mobile Generationen an Bedeutung gewinnt. Entsprechend attraktiv ist das Risiko-Rendite-Verhältnis für Investoren, die langfristige Multi-Family-Portfolios aufbauen können“, sagt Lahcen Knapp, Verwaltungsrat der Empira Group.



Am stärksten ist die Diskrepanz zwischen Bevölkerungswachstum und Wohnungsneubau in aufstrebenden Metropolregionen wie Fort Worth (Texas), Atlanta (Georgia), Phoenix (Arizona) und Tallahassee (Florida). Diese Wohnraumlücke korreliert in hohem Maße mit robusten Fundamentaldaten wie dem Bildungsgrad der Einwohner und der Zahl an Unternehmensneugründungen vor Ort. So weisen die Standorte Atlanta, Austin und Raleigh Akademikerquoten von mehr als 50 % und einen Anteil bildungsintensiver Arbeitsplätze von über 20% auf. Sowohl Florida (Rang 3) als auch Georgia (Rang 5) liegen zudem unter den fünf US-Bundesstaaten mit den meisten Unternehmensgründungen.

Stark steigende Mieten, weiter überdurchschnittliches Wachstumspotenzial
In der Konsequenz ergibt sich ein überdurchschnittliches Mietpreiswachstum in den Sun-Belt-Staaten. So stieg die Medianmiete zwischen 2015 und 2020 in Texas (22,7%), Florida (21,6%), Arizona (20,2%) deutlich stärker an als etwa in New York (16,2%). Im Vergleich zu Bundesstaaten mit besonders hohen Miet- und Lebenshaltungskosten bietet diese Dynamik damit ein besonders hohes Wachstumspotenzial für Miet-Cashflows. So beträgt die Medianmiete in New York 1.315 US-Dollar, während derselbe Wert in Texas bei 1.082 US-Dollar liegt.

Link: Die komplette Studie können Sie bei Interesse hier herunterladen.