Die Empira Gruppe hat in Kooperation mit dem Analysehaus bulwiengesa seine mittlerweile zweite jährliche Studie zum Projektentwicklungsmarkt der Top 7-Wohnungsmärkte in Deutschland veröffentlicht. Dabei zeigt sich eine Fortsetzung des absoluten wie relativen Trends hin zu Develop-and-Hold-Projekten, also dem Entwickeln von Wohnflächen für die eigene Bestandshaltung.

Auch die Zusammensetzung der Investoren, die Develop-and-Hold-Ansätze verfolgen, verschiebt sich weiterhin. Das einstmals von öffentlichen Bauträgern dominierte Segment wird immer mehr von privaten Investoren erschlossen. Die Covid-19-Pandemie und ihre finanziellen Folgen für die öffentlichen Haushalte lassen laut Studie eine Beschleunigung dieser Verschiebung zugunsten privater Entwickler erwarten.

„Die Zahlen beweisen: Develop-and-Hold, das Entwickeln für den Eigenbestand, ist ganz klar und strukturell auf dem Vormarsch. Institutionelle Investoren schätzen die Kombination aus hoher Wertschöpfung und stabilen Miet-Cash-flows gerade in den Top 7-Wohnungsmärkten“, erläutert Lahcen Knapp, CEO der Empira Gruppe.

„Deutsche Wohnimmobilien stehen – eine geeignete Streuung im Portfolio vorausgesetzt – perspektivisch weiter auf ‚buy‘. Die Nachfrage nach Wohnraum an den wichtigen Investitionsstandorten kann in absehbarer Zeit nicht gedeckt werden. Projektentwicklungen sind dabei zurecht eine immer öfter gewählte Option auf Investorenseite – allerdings besteht intensiver Bedarf an Analyse und Know-How“, ergänzt Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Gruppe.

Insgesamt befinden sich laut Studie bis 2024 rund 5,4 Mio. Quadratmeter mit einem Marktwert von 34,8 Mrd. Euro in der Entwicklung – ein Anstieg um knapp 4% respektive 7% im Vergleich zur letztjährigen Erhebung. Dahingegen sank das jährliche Entwicklungsvolumen des klassischen Trading-Development-Segments (Entwicklung und anschließender Weiterverkauf) von 2,2 Mio. Quadratmeter leicht auf 2,1 Mio. Quadratmeter. Auch die anteilige Bedeutung von Develop-and-Hold-Ansätzen wächst weiter: nach 30% am gesamten Wohnprojektentwicklungsgeschäft 2019 stieg der Wert auf mittlerweile 33%.

Je nach Großstadt zeigen sich dabei große Unterschiede hinsichtlich des Anteils von Develop-and-Hold-Projekten am Gesamtmarkt. Wie im Vorjahr belegt Stuttgart den ersten Platz mit 43% Develop-and-Hold-Anteil (2019: 41%). Auf Rang zwei und drei folgen weiterhin Berlin und München mit 39% respektive 37%. Niedriger sind die Anteile bislang noch in Frankfurt (35%), Hamburg (29%), Köln (26%) und Düsseldorf (24%).

Nachfrage nicht-öffentlicher Investoren treibt Wachstum von Develop-and-Hold
Innerhalb eines Jahres stieg der Anteil privater Investoren am gesamten Develop-and-Hold-Segment der deutschen Top 7-Wohnungsmärkte von 26,9% auf 30,6% und damit fast ein Drittel. Parallel sank der Anteil öffentlicher Bauherren von 53,7% auf nunmehr 51,5% - Tendenz weiter zurückgehend. Genossenschaften, Kirchen und sonstige Investoren sind für die restlichen Marktanteile verantwortlich.

Dabei unterscheiden sich die sieben Großstädte deutlich in ihren Akteursstrukturen. Während Stuttgart, München, Frankfurt, Berlin und auch Köln nach wie vor teils stark von öffentlichen Bauherren dominiert sind, ist die Verteilung in Hamburg und Düsseldorf privatwirtschaftlich geprägt.

Die drei größten privatwirtschaftlichen Investoren im Develop-and-Hold-Projektentwicklungsgeschäft der Top 7-Städte sind die BUWOG (Rang 3 mit 3.400 Wohneinheiten in der Entwicklung), Deutsche Wohnen (Rang 9 mit 2.000 Wohneinheiten) und die Empira Gruppe selbst (Rang 13 mit 1.750 Wohneinheiten).

„Unsere Develop-and-Hold-Strategie erfreut sich nachhaltiger und wachsender Beliebtheit bei verschiedenen institutionellen Anlegern – von Depot A-Investoren über Versorgungswerke und Pensionskassen bis hin zu Versicherern. Das Nadelöhr sind vielmehr verfügbare Grundstücke und die personelle Kapazität in unserem Development-Team. Daher haben wir uns bereits 2019 mit der Übernahme des erfahrenen Münchner Ingenieurbüros igb verstärkt und bauen unsere hauseigene Kapazität weiter aus“, so Knapp abschließend.