Investoren, die in sogenannten B-Städten nach Rendite suchen, sollten Städte mit industrieller Produktion, einer Universität und einem hohen „Wohlfühlstandard“ suchen, so die deutsche Beraterfirma Feri in einer Studie zu Risiken und Investmentmöglichkeiten in B-Städten.

Weil Anlageobjekte in A-Lagen, also deutsche Metropolen, zunehmend rarer werden, haben Investoren mittlerweile vielfach ihren Fokus auf weniger bevölkerungsreiche Städte verlegt.

Allerdings sei diese Kategorisierung nach Bevölkerungszahlen keinesfalls ein Indikator für eine positive Renditeentwicklung, warnte Manfred Binsfeld, Autor der Studie und Leiter Immobilienmarkt-Research bei Feri: „Investoren müssen ihre Risikoanalyse verbessern, um hohe Bruttorenditen nicht für eine gute Investmentmöglichkeit zu halten“, sagte er gegenüber unserer Redaktion.

Er fügte hinzu, dass Renditen in den Städten, die von Feri als Top 20 identifiziert wurden, bereits zum Teil deutlich gesunken sind.

Thomas Meyer, Vorstandsvorsitzender bei Wertgrund, bestätigte, dass sein Unternehmen bereits vor fünf Jahren in acht dieser Städte investiert war, als zum Beispiel Münster eine „versteckte Gelegenheit“ darstellte.

„Nun müssen wir die zukünftigen Top-20 Städte finden, aber die Feri-Studie bestätigt unseren analytischen Ansatz mit der Einbeziehung unterschiedlicher Risikofaktoren“, so Meyer.

Wie Wertgrund hat auch die Deutsche Invest Immobilien (dii) die Studie mitgetragen, um eine externe Evaluierung ihres Investmentprozesses zu erhalten.

Frank Wojtalewicz, CEO der dii, hielt dazu fest, dass Städte wie Wolfsburg – trotz aktuell hoher Brutto-Renditen - nur für kurzfristige Investoren interessant seien.

„Für langfristige Investoren stellen die einseitigen Wirtschaftsfaktoren und das Fehlen von Freizeitfaktoren in der Stadt ein erhöhtes Risiko dar“, so Wojtalewicz.

Das sei bei Städten wie Karlsruhe, Darmstadt, Münster, Dortmund, Leipzig, Dresden oder Aachen anders, die nicht nur diversifiziertere Wirtschaftsfaktoren aufweisen, sondern auch eine Universität und meist ein historisches Zentrum – ein Feature, das sehr gefragt sei.

In solchen Lagen sehen wir gute Investmentmöglichkeiten und ein niedrigeres Risiko, als in manchen A-Städten“, so Wojtalewicz.

Laut der Studie zählen Wolfsburg (9,5% Rendite), Ingolstadt (6,9%) und Paderborn (7,8%) zu den B-Städten mit den höchsten Renditen bei einem ähnlichen Risikoniveau wie die meisten Metropolen.

In A-Städten mit niedrigem Risikoprofil wie München oder Stuttgart liegt die Rendite nur bei knapp über 4% beziehungsweise ca. 6%.

Alle Experten waren sich darüber hinaus einig, dass die Mietpreisbremse die falsche Antwort auf das Problem der steigenden Mieten in bestimmten Städten sei und dass nur ein gefördertes Bauprogramm verstärkt günstigen Wohnraum schaffen könnte.

Laut Meyer sind Maßnahmen, die Gemeinden für eine Vereinfachung von Bauvorhaben und zur Verminderung der Bürokratie setzen können, ursprünglich Teil des Koalitionsabkommens gewesen, sie seien dann aber wieder herausgestrichen worden.

Die Studie identifizierte Hamburg, Erlangen, Berlin, München, Münster, Mainz, Frankfurt/Main, Bonn, Freiburg/Breisgau und Stuttgart als jene zehn Städte (von insgesamt 56), wo die Einführung einer Mietpreisbremse am wahrscheinlichsten ist.

Meyer hielt fest, dass für aktive Investoren die Maßnahme nur einen geringen Einfluss auf die Rendite haben wird, weil die erste Neuvermietung nach einer umfassenden Renovierung von der Mietpreisbremse ausgenommen sei, genauso wie existierende Mietniveaus.