Die Ausgangslage: leichte Entlastung durch die Zinspolitik
Das Wahljahr 2025 wird von vorsichtigen Wachstumsaussichten geprägt sein, wobei die rückläufige Inflation auf eine Fortsetzung des Zinsanpassungskurses hindeutet. Dies hat unmittelbare Auswirkungen auf die Refinanzierungskosten institutioneller Investoren und beeinflusst deren Bereitschaft, in neue Assetklassen zu expandieren.

Die Normalisierung des Zinsumfelds, wenngleich auf einem weiterhin höheren Niveau, spielt hierbei eine entscheidende Rolle. Während sich die Refinanzierungslücke für viele Investoren allmählich schließt, ergeben sich für Real-Estate-Debt-Investoren weiterhin attraktive Chancen. Dies könnte dazu führen, dass LPs zunehmend alternative Finanzierungsformen in Betracht ziehen, während GPs gezielt Opportunitäten in marktbedingten Umstrukturierungen nutzen.

Wohnimmobilien als gemeinsamer Nenner: Langfristige Nachfrage übertrifft das Angebot
In kaum einem Segment sind sich beide Investorengruppen so einig wie im Wohnimmobilienmarkt. Die Kapitalallokation beträgt 37% für LPs und 38% für GPs, was auf eine breite Marktüberzeugung hinsichtlich der Stabilität dieses Sektors hinweist. Die anhaltende Wohnungsknappheit bleibt ein zentrales Thema, insbesondere da der Wohnungsmangel in Deutschland angesichts drastisch rückläufigen Fertigstellungs-, aber auch Genehmigungszahlen weiter zunimmt. Dies führt zu einer kontinuierlichen Mietpreisentwicklung, die den Sektor langfristig für Investoren attraktiv macht. Während LPs bevorzugt in stabilisierte Wohnportfolios investieren, bevorzugen GPs in zunehmendem Maße Projektentwicklungen und Bestandsaufwertungen, um zusätzliche Renditen zu erwirtschaften.

Logistik als bevorzugtes Segment aktiver Investoren
Die größte Diskrepanz zwischen den Investoren zeichnet sich im Logistiksektor ab. Während 31% der GPs Logistik in ihrer Anlagestrategie für 2025 präferieren, sind es bei LPs lediglich 16%. Unsere Analysen bestätigen, dass Logistik ein entscheidender Wachstumsmarkt bleibt, insbesondere durch strukturelle Veränderungen in der Lieferkettenstrategie vieler Unternehmen.

Eine neue, leichte Aufwärtsbewegung auf dem Vermietungsmarkt für Logistikimmobilien hat bereits eingesetzt. Ähnliches dürfen wir auch für die Investmentmärkte erwarten. Unseren Prognosen zufolge wird die steigende Nachfrage nach modernen Distributionszentren und Urban-Logistics-Lösungen weiterhin für hohe Investitionsbereitschaft sorgen. Während LPs bislang eher zurückhaltend agierten, zeichnet sich in Core-Plus-Segmenten eine schrittweise Anpassung der Strategie ab.

Büroimmobilien – Polarisierung zwischen aktiven und passiven Investoren
Der Markt für Büroimmobilien hat mit einer beabsichtigten Allokation von 21% bei GPs und 23% bei LPs eine relativ ausgeglichene Verteilung. Dennoch unterscheidet sich die Herangehensweise beider Gruppen erheblich. Unsere Analysen zeigen, dass sich der Büroimmobilienmarkt allmählich erholt. Die Anforderungen an Büroflächen steigen, da Nutzer verstärkt ESG-konforme, flexible und hochwertige Flächen nachfragen. LPs konzentrieren sich auf Core-Immobilien mit langfristigen Mietverträgen, während GPs auf Revitalisierung und Value-Add-Strategien setzen.

Mittelfristig wird sich eine stärkere Polarisierung zwischen hochwertigen Büroflächen in Bestlagen und älteren Immobilien in peripheren Lagen abzeichnen. Langfristig bleibt der Büromarkt stabil, jedoch mit signifikanten Herausforderungen für nicht ESG-konforme Bestandsimmobilien.

Einzelhandel und Hotels – LPs halten an traditionellen Segmenten fest
Die größten Unterschiede in der Kapitalallokation zeigen sich im Einzelhandels- und Hotelsektor. Unsere Analysen haben ergeben, dass nur 3% der GPs in Einzelhandelsimmobilien investieren, während LPs mit 14% deutlich stärker engagiert sind. Ein ähnliches Bild ergibt sich im Hotelsegment, wo LPs mit 8% eine deutliche Präferenz gegenüber den nur 3% der GPs haben.

Die Rahmenbedingungen für Einzelhandelsimmobilien normalisieren sich allmählich, was die Transaktionsdynamik beleben könnte. Während GPs weiterhin vorsichtig bleiben, sehen LPs Einzelhandel als etablierten Bestandteil ihrer Portfolios. Auch im Hotelmarkt wächst dank verbesserter Leistungskennziffer aus dem Hotelbetrieb wie Auslastung und Umsatz pro verfügbares Zimmer die Zuversicht – insbesondere auf der Investorenseite, die wieder aktiver wird.

Fazit: Unterschiedliche Ausgangslagen, nicht unterschiedliche Marktwahrnehmung
Die Kapitalallokation von GPs und LPs offenbart signifikante Unterschiede, die jedoch nicht auf divergierende Markteinschätzungen zurückzuführen sind. Vielmehr spiegeln sie die spezifischen Anforderungen und Restriktionen der jeweiligen Investoren wider. Bei den LPs spielen die bestehende Portfoliostruktur sowie Ergebnisse der diesjährigen Asset Liability Management-Analyse eine wesentliche Rolle, während GPs teilweise bereits zugesagtes Kapital allokieren.

Unsere Analysen zeigen, dass GPs gezielt Sektoren mit Wertsteigerungspotenzial identifizieren und flexible Strategien verfolgen, während LPs vorwiegend auf langfristige Stabilität setzen. Während sich die makroökonomischen Rahmenbedingungen weiter anpassen, wird sich auch die Kapitalallokation weiterentwickeln. Obwohl einige LPs noch mit zu hohen Immobilienallokationen zu kämpfen haben, ist eine erhöhte Marktaktivität seitens LPs zu beobachten, was sich unmittelbar auf GPs auswirken dürfte. Langfristig wird die Unterscheidung zwischen GPs und LPs bestehen bleiben – nicht aufgrund abweichender Marktbewertungen, sondern weil sie mit unterschiedlichen Investitionslogiken operieren.

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*) Dr. Jan Linsin, Head of Research und Filip Hejnal, Head of Equity Placement, CBRE Germany