IPE D.A.CH: Real Assets haben über die letzten Jahre einen unglaublichen Zulauf von institutionellen Investoren erfahren, wie geht es weiter?
Sales: In der Tat haben die bekannten Gründe wie Diversifikation, die noch immer ansprechende Rendite und zuletzt auch das Argument der Inflationshedge dazu beigetragen, dass immer mehr institutionelle Anleger in Real Assets investieren. Da die Rahmendaten auch weiterhin völlig intakt sind, sehe ich für die nahe Zukunft auch keine große Änderung.  

IPE D.A.CH: Sie verfügen im Real Assets Bereich über ein breites Portfolio an Affiliates, z.B. die Westchester Group beim Thema Landwirtschaftsflächen oder GreenWood Resources bei Forstinvestments. Geht der Trend auf der Anbieterseite zum One-Stop-Shop?
Sales: Wir sehen bei Kunden durchaus die Tendenz, auf weniger Manager zu setzen, die dafür einen breiten Kanon an Real Assets anbieten können. Das kann aber nur funktionieren, wenn man als Manager in den einzelnen Assets wie Real Estate, Infrastruktur oder auch Farmland zu den Top-Playern gehört.

IPE D.A.CH: Lassen Sie uns über Renewables sprechen. Wie stark drängt das Thema ESG Investoren in diese Assetklasse und wie gut sind die Renditen ob dieses „Runs“ noch?
Sales: Beim Thema ESG muss man weiter ausholen, hier sehen wir nicht nur Renewables im Fokus, auch Farmland und Timber sind hier Assetklassen die ein klar gesteigertes Investoreninteresse erfahren. Selbst im Real Estate Sektor dominiert mittlerweile oft der ESG-Fokus. Die Rendite kommt natürlich stark auf das gewählte Risikoprofil an, aber sie sind noch immer kompetitiv mit anderen Assetklassen.

IPE D.A.CH: Welche Rolle spielt das Thema „Impact“?
Sales: Eine ganz wesentliche. Gerade das „S“ in ESG wird durch die Corona-Krise immer stärker beachtet. Es geht um den Social Impact auf lokale Communities beim Thema Timber oder natürlich auch bei Real Estate Investments. Das ist etwas, das wir über die nächsten Jahre deutlich mehr sehen werden.

IPE D.A.CH: Bevor wir einen weiteren Ausblick wagen – wie haben die letzten 18-24 Monate die Assetklasse verändert?
Sales: Abseits der kurzfristigen Irritationen hat sich im Bereich Real Assets wenig verändert. Transportinfrastruktur ist durch die Reiseeinschränkungen sicher der Bereich, der am stärksten unter Druck gekommen ist. Dafür sehen wir dort jetzt auch ein deutliches Aufwärtspotenzial. Im Real Estate Bereich sehen wir im Bereich Retail ebenfalls eine Erholung. Wir glauben auch langfristig an diese Assetklasse.

IPE D.A.CH: Wie sehen Sie Büroimmobilien?
Sales: Wir glauben fest daran, dass mehrheitlich eine Rückkehr in die Büros stattfinden wird, ganz einfach auch aus sozialen Gründen. Für Investoren wird es in der Assetklasse aber noch wichtiger hinzuschauen, wie tauglich die Immobilien gerade für die jüngere Generation hinsichtlich Umweltaspekten und auch Sozialisierungsmöglichkeiten sind. Die Dispersion zwischen einzelnen Objekten wird unserer Ansicht nach noch größer als vor Corona.

IPE D.A.CH: Welche Chancen sehen Sie in Nischeninvestments wie Datacentern oder Hotelinvestments?
Sales: Wir sehen in unterschiedlichen Nischen durchaus großes Potenzial. In der jüngsten Zeit haben wir beispielsweise im Self-Storage-Markt investiert. Wir mögen zudem den Logistik-Sektor, auch wenn er sich mittlerweile deutlich aus der Nische heraus bewegt hat. Hier stimmt einfach weiterhin die Dynamik zwischen Angebot und Nachfrage. Auch die von Ihnen angesprochenen Datacenter sind sehr interessant, hier bekommen Sie je nach Ausgestaltung sowohl Real Estate als auch Infrastruktur-Exposure ins Portfolio.

IPE D.A.CH: Welche Rolle wird Inflation künftig im Markt spielen?
Sales: Wir haben das Thema natürlich im Blick, glauben aber derzeit, dass die Inflation sich aus der Corona-Krise heraus abschwächen wird. Darauf aufbauend sehen wir bei den Zinsen keine nachhaltige Entwicklung nach oben, zumindest nicht in einem Ausmaß, das den Märkten wirklich weh tun könnte.

IPE D.A.CH: Gibt es andere Risiken, die Sie auf Real Assets zukommen sehen?
Sales: Ich sehe wenig Risiken für ein gut diversifiziertes Real Assets Portfolio. Wichtig ist innerhalb der einzelnen Assetklassen und Nutzungsarten, dass man sich stets das Verhältnis von Angebot und Nachfrage klar macht und eine entsprechende Positionierung eingeht. Der bereits angesprochene Logistik-Sektor ist hier ein gutes Beispiel. Obwohl er im historischen Durchschnitt nicht mehr billig ist, spricht angesichts der hohen Nachfrage weiterhin viel für Investments.

IPE D.A.CH: Wo erwarten Sie für 2022 das größte Investoreninteresse?
Sales: Ich sehe bei den Real Assets insbesondere Renewables und Timber im Fokus der Investoren. Bei Immobilien erwarte ich – wie schon angesprochen – eine deutliche Renaissance des Themas Retail.

IPE D.A.CH: Vielen Dank für diese Einblicke.