In den Bestandsportfolios der befragten Institutionellen befinden sich derzeit 69% der Immobilien in Deutschland, 23% im europäischen Ausland, 5% in Nordamerika und 3% in der Region Asien/Pazifik. Der Anteil künftiger Investitionen in Deutschland soll recht deutlich um 12 Prozentpunkte auf 57% sinken. Im europäischen Ausland wird im Schnitt mit 26 Prozent der zukünftigen Allokation gerechnet. Verhältnismäßig stark soll die Allokation dagegen künftig zugunsten Nordamerikas (9%) und Asien/Pazifik (8%) ausgebaut werden. Dagegen geht die Bedeutung der Schwellenländer unter den Umfrageteilnehmern wie in den Vorjahren weiter gegen Null.

„In einer der herausforderndsten Marktphasen der letzten Dekade bleiben Immobilien ein wichtiges Fundament der meisten institutionellen Portfolios. Dabei setzen sich allerdings strukturelle Verschiebungen fort und beschleunigen sich teilweise. Das außereuropäische Ausland gewinnt weiter an Gewicht – ein Megatrend, auf den sich Fondsinitiatoren und Investoren einstellen müssen. Die mit den in mehrerlei Hinsicht bunteren Portfolios einhergehende steigende Komplexität gilt es professionell zu managen, entweder mit dem Ausbau hauseigener oder dem gezielten Heranziehen externer Expertise. Dies betrifft Transaktionen, laufendes Asset Management wie auch Strukturierungs- und Steuerfragen“, so das Fazit von Axel Vespermann, Head of Real Estate von Universal Investment.

Büro bleibt zentral, Wohnen und Nischen legen deutlich zu
In der bestehenden Allokation ist auch in diesem Jahr wieder das Bürosegment mit 40% am beliebtesten, womit der durchschnittliche Anteil leicht unter dem Vorjahreswert von 2021 (41,4%) liegt. Auf die Nutzungsklasse Büro folgen der Einzelhandel (18%), Wohnen (16,3%), Logistik (13%), Sonstiges (10%) und Hotels (2%). Bei den Plänen für zukünftige Investitionen zeigen sich signifikante Verschiebungen zugunsten des Wohnsegments (+7,7 Prozentpunkte) und der sonstigen Segmente, wie z. B. Ärztehäuser oder industrielle Liegenschaften (+7 Prozentpunkte). Dies geht primär zu Lasten von Büroobjekten (-12 Prozentpunkte) und Einzelhandelsimmobilien (-4 Prozentpunkte).

Cashflow im Fokus – Rendite-Erwartung steigt weiter auf 4,1%
Nach einer durchschnittlich erwarteten Rendite von 3,85% im Jahr 2022 fordern Institutionelle heute im Mittel bereits 4,1%. Für 61% der Umfrageteilnehmer ist dabei die laufende Cashflow-Rendite die wichtigste Kennzahl. 30% der Befragten priorisieren dagegen die unrealisierte Gesamtrendite z. B. nach BVI-Methode.

„Die mehrfachen Zinsanhebungen in den letzten zwölf Monaten sorgen für attraktiver werdende Alternativen im Vergleich zu Immobilienanlagen – etwa im Bereich der Anleihen. Entsprechend passen Investoren auch am Immobilienmarkt ihre Rendite-Erwartungen nach oben an. Das ist weitgehend schlichtweg eine Normalisierung nach den langen Niedrigzinsjahren. Die Assetklasse Immobilie wird diese neuerliche Konkurrenz mittelfristig gut wegstecken und weiter zentraler Portfolio-Baustein bleiben“, so Vespermann.

Drei von vier Investoren schätzen Immobilien als Inflationsschutz
Die Befragung unterstreicht den wichtigen Status der Assetklasse Immobilie für institutionelle Investoren gleich in mehrfacher Hinsicht. So streben die Befragten durchschnittlich eine Portfolio-Allokation von 21% in Immobilien an. Speziell im aktuellen Marktumfeld mit den erhöhten Inflationsraten profitiert die Assetklasse zudem von ihrer weit verbreiteten Reputation als Hedge gegen inflationäre Wertverluste. Drei Viertel der Investoren messen Immobilien eine wichtige Rolle als Inflationsabsicherung für ihr Portfolio zu.

ESG wird bereits großflächig implementiert – positive Auswirkung auf Immobilienwert, eher negative für Cashflow erwartet
Die Implementierung von ESG-Maßnahmen wirkt sich nach Meinung der institutionellen Anleger tendenziell positiv auf den Wert einer Immobilie, aber eher negativ auf den unmittelbar erzielbaren Cashflow aus. Lediglich 11% der Befragten prognostizieren hier einen positiven Einfluss. Die am häufigsten umgesetzte ESG-Maßnahmen sind die ESG-konforme Ausrichtung der Ankaufkriterien (50%) und der Beginn der Umstellung auf grüne Mietverträge (39%). Knapp 10% der Befragten geben an, die regulatorischen ESG-Vorgaben bereits vollständig implementiert zu haben.

„Institutionelle Investoren beobachten die regulatorische Entwicklung hinsichtlich der ESG-Anforderungen genau. In den vergangenen Jahren wurden bei der Integration von ESG-Kriterien in verschiedenste Teile der Immobilien-Wertschöpfungskette schon große Fortschritte erzielt, doch wir sind noch lange nicht am Ziel hinsichtlich der praktischen Implementierung in der Breite. Die Wirtschaftlichkeit verschiedener Einzelmaßnahmen gerade im aktuellen Marktumfeld muss im Einzelfall geprüft werden – in Bezug auf den laufenden Cashflow wie die gesamte Wertentwicklung des Assets“, kommentiert Vespermann.

Core ist King: Value-Add- und opportunistische Strategien abgeschlagen
Die Umfrage zielte auch auf den Risikoappetit der Investoren ab. Dabei gaben die Befragten im Durchschnitt an, knapp 60% ihrer Investments in die besonders sichere Risikoklasse Core allokieren zu wollen. Am zweitbeliebtesten ist Core+ mit 29%, gefolgt von Value-Add mit 8% und opportunistischen Strategien mit 4%. Diese Entwicklung passt zur stark nachgefragten laufenden Cashflow-Rendite.