Die zunehmende Internetdurchdringung, bessere Verbindungsqualität, die Integration von Cloud-Lösungen und auch die Regulierung in Bezug auf die digitale Souveränität – wie beispielsweise die DSGVO (Datenschutz-Grundverordnung) – führen zu einer steigenden Nachfrage nach lokalen Rechenzentrumskapazitäten in Europa.

Darüber hinaus ist Europa in Bezug auf Rechenzentrumskapazität im Vergleich zu den USA noch immer unterversorgt: Die Pro-Kopf-Kapazität hat in einigen europäischen Ländern erst kürzlich ein Niveau erreicht, das in den USA bereits 2016 vorherrschte. Angesichts dieser Trends stellen Rechenzentren eine vielversprechende Gelegenheit für aktive Investoren mit Erfahrung im Bereich der Gewerbeimmobilien dar.

Was genau sind Rechenzentren?
Ein Rechenzentrum ist ein Gebäude zur Unterbringung der physischen Hardwarekomponenten, die eine sichere Speicherung, Verarbeitung und Übertragung großer Datenmengen ermöglichen. Zu diesen Komponenten gehören IT-Ressourcen wie Server und Festplatten sowie die Geräte, die deren reibungslosen Betrieb sicherstellen, wie etwa Generatoren, Batterien, Klimageräte und Kühleinheiten.

Anstatt eigene Rechenzentren zu bauen, in denen Speicher- und Verarbeitungsvorgänge untergebracht werden, ist es für Technologieunternehmen – einschließlich Cloud-Service-Anbietern mit hohem Rechen- und Speicherbedarf – möglicherweise effektiver, einen Rechenzentrumseigentümer und -betreiber unter Vertrag zu nehmen. Dieser stellt Strom und Gebäudeinfrastruktur gegen Miete zur Verfügung. Im Gegensatz zu anderen Anlageklassen gewerblicher Immobilien werden die Mietzahlungen bei Rechenzentren durch die für den Mieter bereitgestellte Energiemenge bestimmt, die für gewöhnlich in Euro pro Kilowatt angegeben wird.

Was macht europäische Rechenzenten für Vermögensverwalter interessant?
Investments in Rechenzentren profitieren von den starken langfristigen strukturellen Trends im Technologiesektor. Schnellere und anspruchsvollere Verbindungen, mehr Internetverkehr und die verstärkte Nutzung von Cloud-Diensten treiben den Bedarf nach Datennutzung an. Das „Internet der Dinge“, künstliche Intelligenz, selbstfahrende Autos, das Metaversum und eine Vielzahl anderer neuer Technologien haben das Potenzial, diese langfristigen Trends zu verstärken und zu verlängern. Es wird geschätzt, dass sich die Datennutzung zwischen 2018 und 2023 vervierfachen wird.

Die Rolle der Cloud
Die Migration von Business-IT-Services in die „Cloud“ könnte sich als ein konjunkturunabhängiger Trend erweisen. Cloud-Dienste bieten den Kunden mehr Flexibilität und gehen mit potenziellen Kosteneinsparungen einher, da der Leistungsumfang je nach Bedarf erhöht oder verringert werden kann. Während einer Rezession können viele Unternehmen sogar ihre IT-Ausgaben erhöhen, um verschiedene Prozesse zu automatisieren oder die Effizienz zu steigern. Zudem erfolgt die Migration in die Cloud in der Regel durch die Zusammenarbeit mit großen Cloud-Anbietern wie Microsoft, Google oder Amazon Web Services, die „Hyperscale“-Technologien für die Verarbeitung großer Mengen von Kundendaten einsetzen.

Es wird erwartet, dass diese Hyperscaler - die weltweit größten Mieter von Rechenzentren - ihre Umsätze mit Cloud-Diensten von 41 Mrd. US-Dollar im Jahr 2018 auf 230 Mrd. US-Dollar im Jahr 2023 steigern werden – nur, um das Ausmaß dieses Trends zu verdeutlichen.

Chancen und Risiken für Investments
In Bezug auf die Rechenzentrumskapazität pro Kopf ist Europa im Vergleich zu den USA insgesamt unterversorgt. Selbst die wichtigsten „Tier 1“-Märkte, in denen die überwiegende Mehrheit der europäischen Rechenzentrumskapazitäten angesiedelt ist (Frankfurt, London, Amsterdam und Paris), liegen in Bezug auf die installierte Kapazität derzeit fünf Jahre hinter den USA zurück. Auf den Tier-2- und Tier-3-Märkten stellt sich die Situation noch prekärer dar.

In den kommenden Jahren rechnen wir mit einer Annäherung der Wachstumstrends zwischen den USA und Europa sowie innerhalb Europas, und zwar aus zwei Hauptgründen. Der erste ist die zunehmende Verbreitung von Anwendungen mit geringer Latenz, die eine deutlich kürzere Übertragungszeit der Daten von ihrem Speicherort zum Endverbraucher erfordern. Diese Art von Anwendungen zieht großen Nutzen aus Rechenzentren, die geografisch näher gelegen sind. Der zweite Wachstumskatalysator für lokale Rechenzentrumskapazitäten in Europa ist die zunehmende Regulierung in Sachen Datenschutz und digitale Souveränität, etwa durch die EU-DSGVO.

Besonders interessant finden wir Gelegenheiten, die sich an den Tier-2- und Tier-3-Märkten für europäische Rechenzentren bieten. Hier schafft der Mangel an vorhandenen Kapazitäten einen beträchtlichen „Freiraum“, um zusätzliche Rechenzentren zu errichten – und dies zu entwicklungsökonomischen Bedingungen, die wesentlich attraktiver sind als bei Rechenzentren in den Tier-1-Märkten oder in anderen Immobiliensektoren.

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*) Kirill Zavodov ist Portfoliomanager bei PIMCO und Leiter des European Real Estate Equity Teams.