Denn Rechenzentren sind zu einer wichtigen digitalen Grundlage für das heutige Leben geworden. Sie stützen die globale Wirtschaft und schaffen die Basis für Geschäfts- und Privatanwendungen. Dabei hat die Entwicklung von KI und maschinellem Lernen eine neue Nachfragewelle ausgelöst, da diese Anwendungen eine enorme Rechenleistung erfordern.

Nachfrage von Hyperscale-Rechenzentren durch KI stark gestiegen
Der Aufgabenbereich der Rechenzentren hat sich in den vergangenen Jahren relevant verändert. KI, die wichtigste Veränderung, hat die Branche dabei aus mehreren Gründen beeinflusst. Eine davon ist die Gesamtnachfrage, die das Mietwachstum nochmals beschleunigt hat. Angebot und Nachfrage bei Hyperscale-Rechenzentren waren bereits weit auseinandergegangen, aber das unerwartete Wachstum der mit KI verbundenen Anforderungen hat die Nachfrage nochmals vorangetrieben. Die meisten Tier-1-Märkte legten von einem positiven Mietwachstum auf Wachstumsraten von nunmehr bis zu 15% p.a. zu, da das Angebot mittlerweile nicht mehr nur knapp ist, sondern stark eingeschränkt. Zweitens hat KI sich auf die Konstruktion von Rechenzentren ausgewirkt. Die Notwendigkeit, wesentlich leistungsstärkere GPU-Server-Arrays unterzubringen und zu kühlen, führte zum verstärkten Einsatz flüssigkeitsbasierter Kühllösungen und löste einige entsprechende Änderungen in der Gebäudekonstruktion aus. Und schließlich haben sich die geografischen Optionen für Rechenzentren erweitert, und zwar auf Basis der Latenzzeit, eine wichtige Messgröße für den Standort von Rechenzentren.

Bei herkömmlichen Cloud-Diensten definiert eine ausreichend niedrige Latenzzeit zwischen dem Endnutzer und dem Rechenzentrum die Eignung eines Standorts. Bei einer KI-Schulungsanwendung hingegen liegt die kritische Latenzmessung innerhalb des Schulungsprozesses – also die Latenz zwischen dem Schulungsalgorithmus und dem Datensatz. Das bedeutet, dass die Nähe zu großen Ballungszentren für einen KI-Trainingscampus weit weniger wichtig ist.

Langfristig attraktive Investition aufgrund hoher Nachfrage und einem geringen Angebot
Die Möglichkeit, attraktive risikobereinigte Renditen bei der Entwicklung von Rechenzentren zu erzielen, wird wohl langfristig bestehen bleiben, da die Nachfrage nach diesen Vermögenswerten hoch und das Angebot begrenzt ist. Es gibt jedoch ein vergleichsweise kürzeres Zeitfenster, um überdurchschnittliche Renditen zu erzielen, bevor sich die Grundstückspreise vollständig angepasst haben und die Entwicklungsmargen und -renditen unter Druck geraten. Längerfristig werden die Renditen im Vergleich zu anderen Arten der Infrastrukturentwicklung zwar relativ hoch bleiben, aber eben nicht auf dem derzeit erreichbaren Niveau.

Ein Grund dafür ist, dass die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage in naher Zukunft nicht verschwinden wird, sondern sich aufgrund des ungebremsten Nachfragewachstums und des zunehmend begrenzten Angebots eher noch verstärkt. Dies gilt insbesondere für traditionelle Cloud-Standorte mit geringen Latenzzeiten zum Endkunden. In diesen Bereichen bestehen die größten Einschränkungen für neue Cloud-Standorte, während die Nachfrage weiterhin stark wächst. Denn obwohl KI die Schlagzeilen beherrscht, kommt der Großteil der Hyperscale-Nachfrage immer noch von traditionellen Cloud-Diensten. In Zukunft wird die Nachfrage nach solchen Kapazitäten mit geringer Latenz noch weiter steigen, da die Zahl der KI-Inferenzanwendungen weiter zunimmt.

Wertsteigerung durch steigende Mieten und sinkende Kapitalisierungszinsen
Wertsteigerungen bei Rechenzentren werden vor allem durch zwei Faktoren erzielt: steigende Mieten und sinkende Kapitalisierungszinsen. Heute werden 15-jährige Service-Level-Agreements mit jährlichen Preissteigerungen von 2-3% abgeschlossen, während die Marktmieten jährlich zweistellig zulegen. Das ist eine sehr attraktive Annahme, in die man sich einkaufen kann, was vermutlich zu steigenden Kapitalströmen führen wird.

Es gibt Parallelen zwischen Rechenzentren und der Entwicklung der Logistikbranche. Früher galt Logistik als hochspezialisiert und zog nur wenige institutionelle Direktinvestoren an, heute ist sie fester Bestandteil der meisten institutionellen Portfolios. Ich prognostiziere eine ähnliche, aber schnellere Entwicklung für Rechenzentren. Diese Entwicklung wird zu sinkenden Kapitalisierungszinssätzen führen, da die Liquidität des Sektors zunimmt. Noch werden Rechenzentren in der Regel weit über erstklassigen Logistikimmobilien gehandelt. Ich halte dies für nicht nachhaltig, da Rechenzentren ein stärkeres Nachfragewachstum aufweisen und weniger von der Makroökonomie abhängig sind, was zu einer geringeren Angebotselastizität führt.

Herausforderungen beim Erwerb qualitativ hochwertiger Rechenzentrumsanlagen
Theoretisch gibt es auf dem Markt viele verfügbare Objekte, aber derzeit besteht ein gewisses Problem zwischen Angebot und Nachfrage. Als die Zinsen stiegen, sanken die Cap Rates für stabilisierte Rechenzentren. Diejenigen, die Anlagen mit einer Entwicklungsrendite von 6,5-7% gebaut hatten, mussten feststellen, dass sie keine attraktive Differenz zu stabilen Renditen mehr erzielen konnten. Anlagen, die vor dem Zinsanstieg im niedrigen 4er-Bereich gehandelt wurden, stoßen jetzt bei Preisen von 6-6,25% auf begrenztes Interesse. Zwar muss der Markt nicht erst wieder in den Bereich von 4% zurückfallen, um sich zu erholen, doch gibt es bei den derzeitigen Renditen nur wenige aktive Verkäufer. Einige Transaktionen wurden nach enttäuschenden Marktreaktionen zurückgezogen. Dies ist allerdings wohl nur eine temporäre Entwicklung. Da die Investoren die Vorteile von Rechenzentren im Vergleich zu anderen Sektoren immer besser erkennen werden sie verstärkt Kapital anziehen.

Die größte Herausforderung und Chance für die Branche ist die Fähigkeit der Bereitstellung neuer Angebote. Zusätzlich zu den physischen Infrastrukturproblemen, die hauptsächlich mit der Verfügbarkeit und Verteilung von Strom zusammenhängen, gibt es eine Vielzahl von Mikrobeschränkungen, wie z. B. die Flächennutzung, lokale Gesetzgebung und NIMBYismus (not in my backyard), die das Wachstum einschränken. Diese Wachstumsbeschränkungen bedeuten letztlich, dass der Wert der bestehenden Rechenzentren weiter steigen wird.

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*) Morgan Laughlin, Managing Director und Global Head of Data Center Investments bei PGIM Real Estate