Im Laufe des Jahres 2020 haben die Regierungen zur Eindämmung der Pandemie rund um den Erdball eine Vielzahl an Maßnahmen ergriffen, die sich unterschiedlich und teils heftig auf die einzelnen Nutzungsarten von Immobilien ausgewirkt haben. Insbesondere die verhängten Lockdowns haben dazu geführt, dass einzelne Immobiliensegmente wie Hotel, Einzelhandel und Office unter den Einschränkungen an Attraktivität verloren haben und hingegen eher pandemieunabhängige Assetklassen wie Wohnen, Logistik wirtschaftlich sogar profitieren konnten.

Die künftige Entwicklung der unterschiedlichen Immobiliensegmente hängt von den weiteren Maßnahmen der Regierungen bzw. von der Entwicklung der Pandemie und der Adjustierung der Wirtschaftsunternehmen selbst ab. Wie nachhaltig können oder werden beispielsweise Impfstoffe wirken? Können sie die Pandemie und deren Auswirkungen abmildern oder zurückdrängen? Wie viel Zeit wird dies in Anspruch nehmen?

Welche neuen Immobilienmandate beobachten Verwahrstellen aktuell?
Logistikanlagen sind sicherlich Profiteure der Pandemie. Just-in-time-Lieferungen sind in Krisenzeiten wesentlich schwieriger – so wurden 2020 signifikant mehr Lagerflächen nachgefragt. Auch die Nahversorgung durch den Lebensmitteleinzelhandel hat 2020 deutlich zugenommen. Investoren blicken zudem auf „neue“ Immobiliensegmente wie Data Center, Serverfarmen und Rechenzentren. Mit dem Digitalisierungsschub hat diese Immobilienklasse gerade in der Pandemie an Aufmerksamkeit und Attraktivität gewonnen.

Dagegen haben Hotels, Shopping-Center sowie der stationäre Einzelhandel am meisten unter den Schutzmaßnahmen zur Eindämmung der Pandemie zu leiden. Die Entwicklung im Office-Bereich bleibt abzuwarten. Pflegeeinrichtungen scheinen aktuell vereinzelt pandemiebedingt wirtschaftliche Herausforderungen zu erleben – durch den demographischen Wandel werden diese jedoch langfristig eher als stabil eingeschätzt. Büro- und Wohnimmobilien haben ebenfalls die Auswirkungen von Covid-19 teilweise sehr intensiv erlebt. Viele Fondsmanager gehen jedoch von einer baldigen Erholung aus. Zudem muss hier die Attraktivität einzelner Objekte auch sehr differenziert betrachtet werden – etwa nach Lage, Ausstattung, Aufteilung etc. Bei nach wie vor hoher Liquidität im Markt übersteigt die Nachfrage an attraktiven Wohn- und Büro-Immobilien noch immer das verfügbare Angebot.

Insgesamt beobachten wir Umschichtungen und Verlagerungen der Investitionsstrategien in den über 350 von uns in Deutschland verwahrten Fonds unserer Kunden, beispielsweise von Büro, Gewerbe, Hotel hin zu Wohnen und Logistik. Auch der Trend vergangener Jahre komplexere Fondstrukturen zu entwickeln, setzt sich weiter fort.

Die Pandemie beschleunigt Trends und Prozesse - Fondsmanager fokussieren sich auf Kernprozesse
Weltweit erhöht die Pandemie den Druck auf Unternehmen, ihre Geschäftsprozesse zu hinterfragen und geplante, aber möglicherweise zurückgestellte Entwicklungen nunmehr zu beschleunigen. Dazu gehört natürlich die Digitalisierung eigener Prozesse. Aber die Konzentration auf die individuelle, unternehmenseigene Kernkompetenz rückt immer drängender ins Blickfeld. Fondsmanager benötigen daher verlässliche Partner und Provider für Outsourcing-Lösungen an ihrer Seite.

Was Verwahrstellen und Fondsadministratoren zu einem wertvollen Partner macht
Verwahrstellen sind aufgrund der regulatorischen Anforderungen ein wichtiger Partner von Investoren, Asset Managern und Kapitalverwaltungsgesellschaften.

Sie verfügen über ein hochspezialisiertes Expertenteam, das sukzessiv auch neue junge Mitarbeiter an das Know-how heranführt. Vielfach verfügen die Mitarbeiter bereits über berufliche Erfahrungen aus dem Asset-, Portfolio- oder Property-Management. Nur wenige Verwahrstellen bringen speziell im Immobilienbereich eine so große, organisch gewachsene Expertise mit und können diese durch Inhouse-Juristen sowie ein starkes Fondsadministrations-Team zusätzlich ergänzen. Gleichzeitig ist ein internationales Set-up bedeutsam, um die Kunden auch bei internationalen Fonds-Mandaten in den wichtigsten Jurisdiktionen vor Ort zu begleiten. Schließlich wünschen sich viele Fondsmanager als Partner eine solide Finanzgruppe mit guter Zukunftsperspektive, welche kontinuierlich und gezielt Investitionen in Infrastruktur, IT und Mitarbeiter vornehmen kann.

Modulare Zusatzservices wie Datenauswertungen und -analysen oder Online-Reportings, auch zu ESG, stellen für viele Kunden wertvolle Mehrwertdienste dar. Als Klammer um das gesamte Leistungsportfolio erwartet der Kunde eine hohe Qualität. Fondsmanager benötigen jedoch gerade jetzt einen innovativen und vertrauensvollen Partner an ihrer Seite. Sie schätzen etwa die schnelle Durchführung von Fondsneuauflagen und An- und Verkaufstransaktionen. Und sie erkennen an, dass sie von der Verwahrstelle und Fondsadministratoren - einem integralen Servicemodell bei der Erreichung ihrer Geschäftsziele - proaktiv unterstützt werden.

Königsklasse Fondsadministration
Nur wenige Dienstleister bieten aktuell die Verwahrstellenfunktion und die Fondsadministration für Immobilienfonds aus einer Hand an. Genau dies ist aber für viele Kunden in diesem Segment relevant. Es geht darum, Geschäftsinvestitionen vom sich wandelnden regulatorischen Umfeld und der stetigen IT-Entwicklung zu trennen, die für die interne Verwaltung erforderlich sind. Mit dem richtigen Partner behalten die Vermögensverwalter die volle Kontrolle über ihr Geschäft und nutzen gleichzeitig die erstklassigen Systeme und Dienstleistungen, die spezialisierte Anbieter aufgrund quantitativer Synergieeffekte bereitstellen können. Fondsmanager profitieren von der Prozessautomatisierung und können zudem teils hohe Investitionen in eigene IT-Systeme einsparen. Damit steigt im Bedarfsfall auch die Flexibilität bei der Bewältigung von Aktivitätsspitzen. So hilft das Outsourcing den Managern, ihre Unternehmensressourcen besser zu steuern und sich auf ihre Kernkompetenz – der Schaffung von Mehrwert für ihre Investoren – zu konzentrieren.

Dabei suchen die Fondsmanager meist einen Partner, der nicht nur die Middle-Office Services mit der Fondsadministration übernehmen kann, sondern zudem den betroffenen Mitarbeitern im Zuge eines Outsourcings eine attraktive berufliche Zukunft in Aussicht stellen kann. Neben der operativen und wirtschaftlichen Komponente schwingt hier also eine gesellschaftlich-verantwortungsvolle Komponente mit.

Ausblick
Bei der Einschätzung für die künftige Entwicklung sind folgende, bedeutende Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Die anhaltende Pandemie nimmt weiter Einfluss auf den Immobilienmarkt und die teils erheblichen Auswirkungen bleiben vorerst bestehen. Im Nachgang zur ausgelaufenen Brexit-Übergangsfrist sind weitere Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Europa zu erwarten. In Deutschland befinden wir uns in einem sogenannten Super-Wahljahr mit Bundestags- und Landtagswahlen, die ihrerseits etwa Wohnungsmieten und -preise thematisieren werden. Mit der ab 2022 gültigen ESG-Taxonomie müssen die Akteure am Immobilienmarkt auch die entsprechenden Anpassungen für nachhaltige Investitionen vornehmen.

Daneben gibt es drei bedeutende Einflussgrößen auf dem Immobilienmarkt, die einen Trend markieren. Unsere Gespräche mit Immobilien-Fondsmanagern in Deutschland decken sich diesbezüglich mit den Aussagen der Ernst&Young Immobilienstudie 2021: Bei den Themenfeldern Digitalisierung, demografischer Wandel und Klimawandel besteht Handlungsbedarf.

---
*) Thomas Ortner, Business Development Manager für PERES Global Services - Private Equity, Real Estate, Infrastructure and Securitisation und Gernot Wurzer, Head of Sales & Business Development, CACEIS Bank S.A., Germany Branch