Falsche Investoren-Erwartungen, verhaltene Bankenfinanzierung, Komplexität für Entwickler, teure Grundstücke und politische Entscheidungen – das sind alles Faktoren, die es schwierig machen, in Deutschland ein ausreichendes Pflegeheimnetz aufzubauen, erklärten Experten gegenüber IPE Institutional Investment in einem Gespräch bei der Expo Real.

„Im Moment werden bei Pflegeheimtransaktionen nur ein kleiner Teil der Bestandsimmobilien hin und her verschoben“, sagte Jens Nagel, Geschäftsführer der Hemsö GmbH, die sich auf Investitionen in Pflege- und Altenheime spezialisiert hat.

Nagel nannte Terragon Investment, die in Deutschland eine der wenigen Firmen seien, die selbst neue Immobilien in diesem Segment entwickeln oder auch im Bereich betreutes Wohnen.

Das sei aber gerade hierzulande sehr schwierig, bestätigte Michael Held, Geschäftsführer des Projektentwicklers Terragon – aber nicht, weil es keine Nachfrage gebe: „Es besteht Bedarf an Pflegeheimen und die Auslastung in den bestehenden Einrichtungen ist höher als in der Statistik ausgewiesen.“ Er kritisierte auch Auslastungsquoten von 97% oder mehr, weil dann „Platz für Notfälle fehlt“.

Aber die politischen Entscheidungen begünstigen ambulant vor stationär und die Pflege zu Hause. Darüber hinaus werden Zwei-Bett-Zimmer in Altenheimen gefördert, die jedoch von den Menschen nicht geschätzt werden.

Für die Investoren gibt es laut Nagel „keinen politischen Bestandsschutz“, weil die Tagessätze, die vom Staat im jeweiligen Bundesland pro Bewohner gezahlt werden, „nachverhandelt werden können“. So geschehen in Nordrhein-Westfalen.

„Die Schere zwischen dem, was Anbieter wollen und was Investoren zahlen wollen ist groß“, warnt Nagel. Er betont auch, dass viele Transaktionen derzeit nur auf Grund von Makro-Analysen erfolgen und detaillierte Renditeanalysen, sowie Sanierungsbedarf und weitere Faktoren übersehen werden.

Held bestätigt, dass „die Margen für Projektentwickler sehr klein sind“ und viele Firmen lieber in den Wohnbau gehen, der weniger komplex ist. Außerdem seien derzeit die „Baukosten, die Grundstückspreise und die Mieten weiter ansteigend“, so Held. Selbst wenn Pflegeheimprojekte angeboten werden, scheitere es oft an der Finanzierung, weil „die Banken sehr zurückhaltend sind“ und sich „institutionelle Investoren oft falsche Renditeerwartungen haben“.

Aber er hält fest, dass das Ausfallsrisiko der Betreiber sehr gering sei und dass „institutionelle Anleger dafür bezahlt werden, dass Pflegeheime eine Betreiberimmobilie sind“.

Konkurrenten seien derzeit Immobilien im Teileigentum, wo aber sowohl Held als auch Nagel Probleme spätestens in der Sanierungsphase durch unterschiedliche Eigentümerinteressen erwarten.