Fünf Regionen sind weltweit interessant
Agrarland wird weltweit ein immer knapperes und wertvolleres Gut. Megatrends wie das stetige Bevölkerungswachstum sowie zunehmender Wohlstand steigern die Nachfrage nach immer höherwertigen Agrargütern. Gleichzeitig führen Urbanisierung, Klimawandel und zunehmende Bodenerosionen zum Verlust von Agrarflächen bzw. geeigneten Anbaustandorten. Um die wachsende Nachfrage nach Nahrungsmitteln zu bedienen, bedarf es einer ressourcenschonenden Steigerung der landwirtschaftlichen Produktion durch Investitionen und nachhaltige Bewirtschaftung.

Anhand der Klimakarte lassen sich weltweit fünf Regionen identifizieren, die als Standorte für Agrarinvestments attraktiv erscheinen: Europa, der Osten der USA, Teile des östlichen Lateinamerikas und Chinas, die Ostküste Australiens sowie Neuseeland. Die Preise für erstklassige Agrarflächen variieren weltweit jedoch stark. In entwickelten Märkten liegen die Preisniveaus um ein Vielfaches höher im Vergleich zu Schwellenländern – häufig bei gleicher, wenn nicht sogar geringerer Bodenqualität. In entwickelten Märkten sind daher kaum rentable Angebote zu finden. Schwellenländer hingegen bieten gute Wertsteigerungsmöglichkeiten. Die hohen Preise für Agrarrohstoffe unterstützen diesen Trend und versprechen auch in den kommenden Jahren eine stabile Wertentwicklung für Agrarinvestments.

Die Wahl des Investitionsstandortes sollte jedoch nicht nur anhand des Preisgefüges für Agrarland getroffen werden. Neben der Bodenqualität und klimatischen Bedingungen ist die politische und wirtschaftliche Stabilität des Investitionsstandorts von elementarer Bedeutung. Beispielsweise erscheint eine Investition in erstklassige Böden in Argentinien nicht opportun, da das Land mit hohen Steuern, Kapitalverkehrskontrollen und einer seit Jahrzehnten instabilen politischen Situation zu kämpfen hat.

Auf der anderen Seite erscheinen Länder wie Uruguay und Rumänien nicht nur aufgrund der naturalen Voraussetzungen vielversprechend. Beide Standorte bieten beste Eigenschaften wie Eigentumssicherheit durch ein bestehendes Grundbuchsystem, ein sicheres Rechtssystem, die Gleichbehandlung von in- und ausländischen Investoren, politische und wirtschaftliche Stabilität sowie freien Kapitalverkehr. Länder mit diesen positiven Rahmenbedingungen sind eher selten zu finden.

Langfristiger Anlagehorizont ist unabdingbar
Für ein erfolgreiches Engagement spielt auch die Investitionsstrategie eine wichtige Rolle: Agrarinvestments bedürfen eines langfristigen Anlagehorizonts. Anleger sollten sich auf einen Investitionszeitraum von etwa zehn Jahren einstellen. Zudem gilt es vor der Investition zu überlegen, ob lediglich ein Immobilieninvestment in Grund und Boden oder auch die Beteiligung an einem operativen Betrieb gewünscht ist. Die Renditeunterschiede könnten insbesondere auf lange Sicht erheblich voneinander abweichen. Um stabile Renditen erwirtschaften zu können, müssen die Investitionen entsprechend ressourcenschonend angelegt sein: Durchdachte Fruchtfolgepläne auf Basis landwirtschaftlicher Expertise bilden die zentrale Voraussetzung, um die Bodenqualität zu erhalten bzw. zu steigern. Eine nur auf kurzfristige Gewinnmaximierung ausgerichtete Ausbeutung des Bodens gilt es zu vermeiden. Unter den zuvor genannten Bedingungen lassen sich mit Agrarinvestments ohne operativen Eigenbetrieb Renditen zwischen sechs bis neun Prozent erwirtschaften. Dabei setzt sich die Renditeerwartung aus zwei Komponenten zusammen: Den laufenden Einnahmen aus der Verpachtung sowie der langfristigen Wertsteigerung der Böden. Die aktuelle makroökonomische Situation wirkt sich dabei positiv auf die Renditen von Agrarinvestments aus. Steigende Preise für Agrarrohstoffe führen zu höheren Pachten, höhere Pachten steigern den Wert der Flächen. Hinzu kommt die zunehmende Nachfrage nach Sachwerten.

Zugang über lokale Partner
Agrarinvestments gewinnen weltweit an Beliebtheit und immer mehr institutionelle als auch private Investoren setzen Agrarinvestments in ihrer Vermögensallokation ein. Der Zugang zu dieser Anlageklasse stellt für Anleger jedoch nach wie vor eine Herausforderung dar. Während in Ländern wie den USA auf börsennotierte REITs zurückgegriffen werden kann, ist das Angebot an effizienten Investitionsstrukturen in Europa und den Schwellenländern immer noch gering. Bei der Auswahl gilt es vor allem zu beachten, dass dem Investment transparente Strukturen sowie langfristige Strategien zugrunde liegen. Auch das Netzwerk in den Investitionsländern ist ein entscheidender Faktor für den dauerhaften Erfolg: Der Marktzugang sollte durch lokale Partner sichergestellt werden. So können sowohl wirtschaftliche als auch soziale Aspekte des Investments umfassend berücksichtigt werden.

Die positive Entwicklung der Agrarinvestments wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen. Die aktuellen geopolitischen Entwicklungen können bei Investoren zu einem Umdenken führen, was sowohl die Allokation der Assetklassen als auch der Investitionsstandorte betrifft. Anleger werden vorsichtiger und suchen nach Anlagealternativen, um sich unabhängiger von Marktschwankungen zu machen. Es ist davon auszugehen, dass Investoren ihre Vermögensallokation breiter aufstellen werden und die Nachfrage nach Investitionen außerhalb Europas zunehmen wird. Agrarinvestments können von dieser erwarteten Entwicklung durchaus profitieren, da sie als äußerst krisensichere Anlageform gelten. Das Rendite-/Risikoprofil ist sehr konstant und bildet einen stabilen Baustein in einer Asset Allokation.

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*) Annika Wacker ist Portfoliomanagerin Real Assets bei der Do Investment AG.