Ein fragiler Vertrauensrahmen
Die Unsicherheiten resultierten vor allem aus dem unberechenbaren Kurs politischer Regulierungen. Der Mietendeckel in Berlin hat in vielen internationalen Investorenkreisen Eindruck hinterlassen – jedoch nicht den gewünschten. Die Einführung und der anschließende Sturz vor dem Bundesverfassungsgericht führten zu erheblichen Irritationen, die bis heute nachwirken. Während dieses Gesetz vom Tisch ist, wird zurzeit ernsthaft über eine Verlängerung der Mietpreisbremse diskutiert, eine Regulierung, die ihr Ziel erwiesenermaßen verfehlt hat. Sie sorgt nur sehr begrenzt für den nötigen Bestandsschutz vulnerabler Mietergruppen und verhindert gleichzeitig den so notwendigen Neubau.

Diese Beispiele sind symptomatisch für ein größeres Problem: die unzureichende Planbarkeit mit politischen Rahmenbedingungen. Vergleichbare Hindernisse bestehen bei ESG-Anforderungen, deren Auswirkungen auf den Bestand weiterhin nicht ausreichend geklärt sind. Neben der immer weiter gefassten, aber noch nicht überall klaren EU-Taxonomie hat die deutsche Gesetzgebung beispielsweise mit dem Heizungsgesetz (Gebäudeenergiegesetz) für Stirnrunzeln gesorgt.

Flächenausweisungen stagnieren
Ein wesentlicher Hebel für die Verbesserung des deutschen Wohnungsmarkts ist die Bereitstellung von Bauland. Kommunen, Länder und der Bund besitzen unzählige brachliegende Flächen, deren Aktivierung dringend notwendig wäre. Beispiele reichen von ehemaligen Industriearealen bis hin zu untergenutzten Gewerbeflächen und Infrastrukturprojekten. Maßnahmen wie die Überbauung von Parkplätzen oder Autobahnen könnten den urbanen Raum effizienter nutzen und zur Lösung des Wohnraummangels beitragen.

Dass das Gegenteil der Fall ist, verdeutlichen aktuelle Zahlen: Zwischen 2016 und 2021 sank die Ausweisung von baureifem Land in Deutschland um nahezu 50%, von 86 auf 46 Millionen Quadratmeter. Diese Entwicklung verstärkt den Mangel an Wohnraum und erhöht den Druck auf den Markt – ein Problem, das nicht nur national, sondern auch global beobachtet wird.

Bestandsimmobilien werden attraktiver
Trotz dieser Hindernisse bleibt Deutschland für institutionelle Anleger ein grundsätzlich attraktiver Investmentstandort. Bezeichnenderweise sorgen die Fehleinschätzungen und Versäumnisse in der Politik für einen wirtschaftlich spannenden Investment Case: Die Leerstandsquoten bewegen sich auch in Regionen der zweiten Reihe oft unter zwei Prozent. Die Stabilität und Wachstumsaussichten von Cashflows und Mieten bietet Investoren ein außergewöhnlich hohes und seltenes Maß an Sicherheit. Denn der Wohnraumbedarf bleibt hoch: Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung beziffert den Bedarf in Deutschland mit rund 700.000 Wohnungen und der anhaltende Zuzug wird diesen Mangel weiter verschärfen., Dies hat sich inzwischen auch außerhalb von Europa in Investorenkreisen herumgesprochen, die in dieser zunehmend geopolitisch instabilen Welt nach sicheren und aussichtsreichen Investments suchen.

Die langfristige Attraktivität des deutschen Wohnungsmarkts wird durch die niedrige Volatilität des Marktes gestützt. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern, wo Leerstandsquoten in Krisenzeiten stark schwanken, bleibt Deutschland ein verlässlicher Standort. Selbst in ökonomisch schwierigen Zeiten, etwa während der Pandemie oder auch der aktuellen Entwicklerkrise, war das Mietwachstum konstant. Im Neubau hat sich das Mietwachstum in den letzten zwei Jahren sogar nochmals beschleunigt. Hinzu kommt, dass der zuvor „teure“ Markt Deutschland durch den Zinsschock preislich besonders stark getroffen wurde. Dieses Repricing ist jedoch weitestgehend abgeschlossen, sodass Investoren künftig auf positive Wertentwicklungen hoffen dürfen. Die starke Nachfrage nach Wohnraum als Anlage zeigt sich heute auch wieder durch steigende Preise für Einfamilienhäuser und Wohnungen. Dies wirkt sich stringent auch wieder in steigenden Transaktionszahlen im institutionellen Markt aus. Für 2024 rechnen wir mit einem Investmentvolumen für Neubau- und Bestandimmobilien ab einer Größe von 50 Wohneinheiten von bis zu 8 Mrd. Euro – für 2025 erwarten wir einen Wert von bis zu 10 Mrd. Euro.

Fazit: Eine Frage der politischen Planbarkeit
Die Unsicherheiten in der deutschen Wohnpolitik der vergangenen Jahre stehen in starkem Kontrast zu den Erwartungen internationaler Investoren. Viele von ihnen sind es gewohnt, in Märkten mit klaren und stabilen Rahmenbedingungen zu agieren. Länder wie die Niederlande oder Schweden zeigen, wie regulatorische Kohärenz Investitionen begünstigen kann. In Deutschland hingegen schwankte die Politik zwischen sozialem Wohnungsbau und Regulierungen, die den Markt lähmten, anstatt ihn zu fördern. Der positive Ausblick auf eine liberalere Wohnungspolitik gepaart mit den stabileren Finanzumfeld deuten auf einen Wendepunkt im Wohnungsmarkt.

Die Stärken des Marktes – stabiler Cashflow mit attraktiven Wachstumspotentialen, niedrige Leerstände und hoher Bedarf – sind intakt. Um diese Vorteile langfristig zu sichern, braucht es in Zukunft eine stärkere politische Planbarkeit und insbesondere auch Perspektive, dazu gehören dann auch ein konstruktiver Dialog zwischen Gesellschaft, Politik und Investoren. Nur so lässt sich das volle Potenzial des Marktes ausschöpfen, Deutschland als attraktiver Standort für internationale Investoren sichern und dabei gleichzeitig auch den dringend benötigten Wohnraum bereitstellen.

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*) Konstantin Lüttger, Managing Director Residential Investment, CBRE Germany