Aus der Sicht institutioneller Investoren bietet gefördertes Wohnen mehrere Vorteile: Zunächst ist da die sehr hohe Stabilität der Einnahmen. Aufgrund der großen Nachfrage nach Wohnraum und des geringen Angebots ist das Leerstandrisiko extrem niedrig. Hinzu kommt, dass auch gefördertes Wohnen Mietsteigerungen nicht ausschließt. Diese sind zwar relativ gering und bewegen sich in der Regel bei durchschnittlich etwa 1,5-2,0% p.a. – je nach Bundeslandland. Auf längere Sicht findet hier also ein gewisser Inflationsausgleich statt.

Ebenso wichtig sind für die institutionellen Anleger die Ausschüttungen. Mit gefördertem Wohnen sind derzeit Ausschüttungsrenditen von etwa 4,0-4,5% p.a. möglich. Zum Vergleich: Im frei finanzierten Wohnen liegt das Spektrum derzeit – je nach Fremdkapitaleinsatz – zwischen 2,0% und maximal 3,5% Ausschüttungsrendite. Das ist immerhin ein Delta von bis zu 200 Basispunkten.

Wir erklärt sich diese Mehrrendite? Geförderter Wohnraum basiert auf einer Vielzahl von Fördermodellen, die auf Landes- und kommunaler Ebene unterschiedlich ausgestaltet sind. Die gängigen Förderinstrumente umfassen Baukostenzuschüsse, Tilgungszuschüsse, Mietaufstockungen und zinsgünstige Darlehen. Sie alle tragen dazu bei, die unter dem Marktniveau liegenden Mieten auszugleichen und den Investoren eine angemessene Rendite zu bieten. In Zeiten höherer Zinsen gewinnen die zinsgünstigen Darlehen in der Investorenrechnung wieder an Gewicht.

Allerdings bringt die Vielfalt der Fördermodelle auch Herausforderungen mit sich: Jede Förderung setzt eine spezifische Kombination aus Fördermitteln und Finanzierung voraus, und Investoren müssen die Bedingungen der Förderprogramme vor Ort sorgfältig prüfen, um die Rentabilität sicherzustellen. Diese Komplexität erfordert spezialisierte Fachkenntnisse, was nur wenige Akteure im Markt erfolgreich bewältigen können. Ein Beispiel soll die regionalen Unterschiede verdeutlichen: So gibt es in Bayern großzügige Darlehen und hohe Baukostenzuschüsse. In anderen Regionen dagegen sind die Bedingungen restriktiver, was eine regionale Diversifikation erschwert.

Ein anderer Knackpunkt: Zwar ist die Nachfrage nach gefördertem Wohnraum hoch, die verfügbaren Fördermittel sind jedoch knapp. Außerdem gehen immer mehr Projektentwickler aufgrund der schwierigen Marktlage dazu über, ihre frei finanzierten Projekte in geförderte umzuwandeln, damit sie sich überhaupt noch rechnen. Diese Entwicklung führt oft zu einer Blockierung der Fördermittel, die in einigen Fällen über längere Zeit nicht verfügbar sind. Investoren müssen also eine sorgfältige Standort- und Projektprüfung durchführen, um die Wirtschaftlichkeit und Verfügbarkeit der geförderten Mittel sicherzustellen.

Fazit
Gefördertes Wohnen stellt eine lohnende Investition für sicherheitsorientierte Anleger dar, die langfristig stabile Cashflows und gleichzeitig soziale Verantwortung suchen. Trotz der administrativen und strukturellen Hürden bietet der geförderte Wohnungsbau eine Möglichkeit, gesellschaftlichen Mehrwert mit auskömmlichen Renditen zu verbinden.

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*) Dr. Tim Schomberg, CEO, KINGSTONE RE