Ein Grund für dieses überraschende Ergebnis ist, dass Onlinehändler ihre Waren energieeffizienter lagern als Ladengeschäfte, die beheizt und beleuchtet werden müssen. Zudem sollen die Räume möglichst großzügig wirken, sodass pro Quadratmeter weniger Schuhe als in einer Logistikhalle lagern.

Warum Lieferwagen manchmal umweltfreundlicher als Fahrräder sind
Waren online zu bestellen, kann also durchaus die umweltfreundlichere Möglichkeit sein, einzukaufen. Das bedeutet aber noch lange nicht, dass es immer so ist. Die Berechnung des Instituts für angewandte Ökologie lässt sich nicht ohne Weiteres auf andere Produkte übertragen. So kann sich das Verhältnis leicht umkehren, wenn sie weniger effizient transportiert oder aber platzsparender im Einzelhandel präsentiert werden. Wesentlich höher ist der CO2-Ausstoß der Onlinebestellung auch dann, wenn der Paketbote den Empfänger nicht antrifft, mit dem Lieferwagen zur nächsten Packstation fahren muss und der Empfänger sein Paket von dort mit dem Auto abholt.

Zudem sind Logistikimmobilien meist ökologisch ineffizient, da sie selten nachhaltig gebaut werden. Die Hallen sind oft einstöckige Gebäude, die große Flächen versiegeln. Sie werden häufig „built-to-suit“ gebaut, zugeschnitten auf einen Nutzer. Zieht dieser aus, ist es schwierig, einen Nachmieter zu finden. Die Objekte werden in diesem Fall häufig abgerissen und haben deshalb zumeist eine für Immobilien vergleichsweise kurze Lebensdauer von wenigen Jahrzehnten. Das ist ein Grund dafür, dass sie selten energieeffizient gebaut werden.

Untätigkeit schadet
Das ist nicht mehr zeitgemäß und wird der Branche langfristig schaden. Erstens sind herkömmliche Objekte teurer, denn höhere Baukosten für energieeffiziente Objekte werden langfristig durch niedrigere Betriebskosten ausgeglichen. Zweitens wird es schwieriger Mieter zu finden, da immer mehr Unternehmen ein Image als umweltbewusste Marke aufbauen wollen. Mit sinkenden Nebenkosten und mehr Mietinteressenten können Betreiber von nachhaltigen Logistikimmobilien zudem höhere Kaltmieten verlangen.

Neben den Mietern fragen auch Investoren umweltfreundliche Logistikhallen nach, denn die Nachfrage nach nachhaltigen Investments steigt. Besonders institutionelle Investoren legen einen immer größeren Anteil ihrer Assets under Management nach ESG-Kriterien oder SRI-kompatibel an. ESG steht für Environment, Social und (Corporate) Governance, SRI für Socially Responsible Investment. Das gilt nicht nur für neue Investitionen. Einige Anleger schichten auch bereits angelegtes Kapital in nachhaltige Investments um. Freiwillige Divestment-Verpflichtungen wachsen rapide. So haben sich bis Herbst 2018 Investoren, die gemeinsam 6,24 Billionen US-Dollar Assets verwalten, dazu verpflichtet, aus fossilen Brennstoffen zu deinvestieren. Im Jahr 2013 waren es mit 52 Mrd. US-Dollar Assets under Management noch deutlich weniger Anleger. Dies entspricht einem Anstieg um 11.900%! Das sind Ergebnisse der „European SRI Study 2018“ von Eurosif (European Sustainable Investment Forum).

Diese Zahlen zeigen, dass Investoren dazu bereit sind, Gelder aus laufenden Investmentprojekten abzuziehen, wenn diese nicht mehr ihren Anlagekriterien entsprechen. Wollen Betreiber von Logistikimmobilien dieses Risiko vermeiden, reicht es nicht, neue Objekte nach Nachhaltigkeitsstandards zu bauen, sie müssen auch Bestandsimmobilien nachrüsten. Umweltfreundlich sind Lagerhallen in der Regel nicht. Es gibt aber Möglichkeiten, diese nachhaltiger zu gestalten, die sich teilweise auch bei Bestandsobjekten umsetzen lassen.

Ein Ansatz ist, die Lebensdauer der Immobilie oder der verwendeten Materialien zu erhöhen, indem sie mit Recycling-Materialien gebaut wird oder mit Werkstoffen, die sich gut wiederverwenden lassen. Ein zweiter Weg ist, den Bauplan nicht auf einen Kunden zuzuschneiden, sondern eine flexible Immobilie zu planen, die sich leicht an verschiedene Bedürfnisse anpassen lässt, sodass das Objekt besser weitervermietet werden kann. So können Betreiber langfristig sparen. Ebenso ist es nur bei Neubauobjekten möglich, den Standort zu optimieren, um Lieferwege zu minimieren und damit Kosten und Treibhausgasemissionen zu senken.

Bestandsobjekte nicht vernachlässigen
Ein dritter Schritt zu umweltfreundlicheren Logistikflächen ist, diese effizienter zu nutzen. Das ist auch bei Bestandsobjekten möglich und schon allein aus Kostengründen im Interesse von Betreibern und Mietern. Doch es gibt zusätzliche Flächen, die dabei nicht immer beachtet werden, wie die Flachdächer von Lagerhallen, die aber klimafreundlich genutzt werden können. Beispielsweise indem sie mit einer Wildblumenwiese für Insekten begrünt werden. Möglich ist auch, Photovoltaikmodule zu installieren. Der erzeugte Strom kann entweder direkt ins Stromnetz eingespeist werden oder im Objekt selbst genutzt werden, sofern die dafür notwendige Technik vorhanden ist.

In die gleiche Richtung geht der Ansatz, die Gebäudetechnik zu optimieren. Am effizientesten ist es, schon beim Bau in Wärmedämmung, energiesparende Klimaanlagen, stromsparende Technik und effiziente Lagermöglichkeiten zu investieren. Bestandsobjekte können modernisiert beziehungsweise nachgerüstet werden.

Die Investition in Nachhaltigkeit lohnt sich, vorausgesetzt, die Objekte stehen nicht kurz vor dem Ende ihrer Lebensdauer. Wie viel Potenzial energieeffizientes Bauen und Sanieren hat, zeigt sich an der hohen Diskrepanz der Verbrauchswerte von Logistikimmobilien. Zwar liegen die Heizkosten pro Quadratmeter im Schnitt unter sieben Euro pro Jahr, doch hat dieser Wert wenig Aussagekraft, weil einige Immobilien zehnmal so viel Heizenergie verbrauchen wie andere. Bei den Stromkosten ist die Differenz noch größer. Langfristig werden sich höhere Ausgaben durch geringere Betriebskosten also amortisieren. Ein stärkerer Anreiz für Betreiber wird aber die Nachfrage von Mietern und Investoren nach nachhaltigen Logistikimmobilien sein.

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*) Rolf Zarnekow ist Head of Investment Management Real Estate bei Aquila Capital.