Nach einer sehr tiefgreifenden Finanzmarktkrise in den späten Nullerjahren folgte - aus Sicht der Immobilienanlage - eine lange Phase der positiven Entwicklung. Urplötzlich weckte eine heftige und durchaus hartnäckige Corona-Pandemie die Risikosteuerer aus dem Dornröschenschlaf. Ein Krieg in Europa und eine hohe Inflation (bei noch ausbleibender Zinswende) sorgen als zusätzliche Makrotrends für keine Entspannung in den Entscheidungsgremien der Anleger.

Dort werden aber regelmäßig die „richtigen“ Fragen gestellt: An welcher Stelle ist meine (Indirekte) Immobilienanlage durch welchen Makrotrend wie betroffen und wie reagiere ich darauf?

Wie lassen sich also „Schwachstellen“ im Zielfondsportfolio erkennen und bewerten?

Ein Beispiel: Ein im Herbst 2021 gezeichneter Wohnfonds verspricht – auch nach intensiver Commercial Due Diligence – eine Ausschüttungsrendite von durchschnittlich ca. 4,0% p.a. Die ersten im Anlageausschuss vorgestellten Objekte wurden mit einem Fremdfinanzierungszinssatz von 1,25% p.a. (10 Jahre Zinsbindung) modelliert. Der Manager hatte für die Erwerbsvorlage bereits indikativ Finanzierungen angefragt und einige Banken hätten sogar deutlich günstiger als 1,25% p.a. finanziert.

Problem: Bei zahlreichen Fonds handelt es sich bei den Ankäufen um Projektentwicklungen, für die üblicherweise erst nach Fertigstellung eine (langfristige) Finanzierung abgeschlossen wird. Die Einstandskosten sind durch den Anstieg des 10-Jahres-Zins-Swaps seit Dezember 2021 stark angestiegen. Dies bedeutet: Die Businessplanannahmen sind nicht mehr zutreffend, weil der Wirkhebel des Leverage-Effektes deutlich schwächer ist. Was ist der Effekt? Die erwartete durchschnittliche Ausschüttungsrendite des vorgestellten Objektes sinkt im konkreten Fall von 4,0% p.a. auf 2,9% p.a. ab und erfüllt damit nicht mehr die Anforderungen des Anlegers.

Ein anderes Beispiel zielt auf Nachfinanzierungen ab. Ein Versorgungswerk hält zwei Wohnimmobilienfonds, die im Zeitraum zwischen 2013 und 2019 Bestandsobjekte erworben und diese finanziert haben. Die Zielfondsmanager leben unterschiedliche Philosophien: Der eine Manager schließt Fremdfinanzierungen mit Zinsbindung für drei bis fünf Jahre ab, der andere für zehn Jahre.

Mittels der bei den Managern abgefragten Daten auf Objektebene zeigt sich, dass bei einem Fonds in den nächsten 12 Monaten ca. 34% des gesamten Kreditvolumens nachfinanziert werden müssen.

Solche (schnell abrufbaren) Informationen sind für proaktive Gespräche mit dem Zielfondsmanager äußerst hilfreich und zeigen sehr plastisch das Risikopotenzial im Bereich Finanzierungen auf.

Ein drittes Beispiel geht eher der Frage nach: Wie robust ist mein Portfolio gegenüber der ansteigenden Inflation?

Eine Auswertung der Indexierungsklauseln eines Logistikimmobilienfonds ergab: Ca. 50% des Jahresmietertrages unterliegt einer jährlichen 100%-Anpassung an den Verbraucherpreisindex (VPI), für ca. 18% ist eine Staffelmiete von 1% p.a. vorgesehen. Der Rest liegt dazwischen mit anteiligen VPI-Anpassungen. Unabhängig davon, ob die Mieter in der Lage sind, die Inflationsanpassung wirtschaftlich zu stemmen, lassen sich mit solchen Informationen zumindest Aussagen über die nominale bzw. reale Mietentwicklung in einem von hoher Inflation geprägten Umfeld treffen.

Und immer wieder hört man von Anlegern die Frage nach dem Immobilienwert. Auch wenn die jährlichen Bewertungen in den Spezial-AIF nicht unmittelbar jeden Trend sofort messbar machen, sind sie wichtige Gradmesser. Schon aus diesem Grunde ist es sinnvoll, Informationen über Bewertungsstichtage und Immobilienwerte parat zu haben, um den Manager gezielt zu fragen, wie sich z.B. größere Trophy Assets in einem Fonds entwickeln.

Aber wie gelingt es als Anleger, all diese Informationen von den Fondsgesellschaften zu erhalten, zu verarbeiten und aktuell zu halten? Was sind die Anforderungen an die damit verbundenen Prozesse und – vor allem – an die technischen Systeme, also an ein Portfoliomanagementsystem für die (indirekte) Immobilienanlage? Dazu einige prägnante Thesen:
•         Die Datengenese muss ressourcenschonend, möglichst fehlerfrei und standardisiert erfolgen. Dies gelingt über Dateien im maschinenlesbaren csv- und xml-Format, die regelmäßig an die Fondsgesellschaften versendet werden.
•         Die Daten müssen aktuell sein; in einigen besonders sensiblen Bereichen, wie z.B. Mietertrags- bzw. Verkehrswertentwicklung, müssen sie bestenfalls vierteljährlich erhoben werden.
•         Die Datenverarbeitung in verschiedenen (oft Excel-basierten) Insellösungen ist nicht effizient. Eine Single-Point-of-Truth-Lösung vermeidet Schnittstellenprobleme und Fehler beim Datenmanagement.
•         Die Datenanalyse muss flexibel sein und eine 360 Grad-Umschau bieten: Detailgenaue und zwischen verschiedenen Parametern verknüpfte Auswertungen sollten per Knopfdruck möglich sein. So sollte z.B. der Anteil des Mietertrages aus dem Einzelhandelssegment in Spanien genauso leicht identifizierbar sein, wie die durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) aller Logistikimmobilien in Europa.

Die Datenmengen können enorm sein. Ein Versorgungswerk ist z.B. in 30 Immobilienfonds investiert, die insgesamt ca. 600 Immobilien halten. Das bedeutet – je nach Struktur – ca. 600 Fremdfinanzierungen, über 2.400 mietvertragsspezifische Daten, verschiedene Währungen usw.

Während in den späten Nullerjahren einige Fondsgesellschaften noch eine Extravergütung für über das Reporting hinausgehende Datenlieferungen verlangten, gehören heute Services zur vollständigen Datentransparenz überwiegend zum Branchenstandard. Um als Anleger Sicherheit zu haben, sollte bei Fondszeichnung eine entsprechende Nebenvereinbarung mit der Gesellschaft über Datenlieferungen getroffen werden.

In den oben beschriebenen Marktbedingungen, in denen die Immobilienanlage auch mal Gegenwind bekommt, steigt das anlegerseitige Bedürfnis nach möglichen Entwicklungsszenarien der Wert- und Renditeentwicklung. Daher sollten Portfoliomanagementsysteme neben Ex-Post-Betrachtungen eine Modellierung einzelner finanz- oder immobilienwirtschaftlicher Parameter mit Hilfe von Planungsfunktionen ermöglichen. So lassen sich zukunftsorientiert wichtige Strategiebausteine des Fonds ableiten, wozu das Investment Rationale, die avisierten Wertgenerierungsstrategien für Einzelinvestments und das erwartete Rendite- und Risikoniveau gehören.

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*) Dr. Andreas Peppel, Managing Director, Institutional Investment Consulting Partners GmbH