Diesen hat die Europäische Zentralbank (EZB) zwar im Juli das erste Mal seit 2011 angehoben, von null auf 0,5%, gefolgt von weiteren 0,75 Prozentpunkten im September. Den erhöhten Zinssatz, zu dem sich Banken Geld bei den Zentralbanken leihen, geben diese wiederum an ihre Kreditkunden weiter. Allerdings fällt die tatsächliche Belastung für sie weitaus geringer aus. Vielmehr sind die realen Zinsen aufgrund der kräftigen Inflation so niedrig wie nie zuvor. Damit herrscht tendenziell ein freundliches Umfeld für Kreditnehmer. Denn diese müssen weniger zurückzahlen, als sie erhalten haben, wenn man den Kaufkraftverlust durch die Inflation berücksichtigt.

Inflation weiter auf Rekordhöhe
Bleibt die Inflation strukturell hoch – und davon muss man vorerst ausgehen –, dann sinkt die reale Kreditbelastung. Die EZB hat mit der Erhöhung des Leitzinses zwar eine Zinswende eingeführt und der weitere Handlungsdruck auf die Währungshüter ist groß, aber eine Wende der Inflation ist nicht in Sicht. Nach Angaben des europäischen Statistikamts Eurostat stieg die Teuerungsrate im August mit 9,1% auf den höchsten Wert seit Bestehen der Eurozone. Für Deutschland wurden 8,8% ermittelt, wobei die für den europäischen Vergleich berechnete Rate, der harmonisierte Verbraucherpreisindex HVPI, in der Regel über dem vom Statistischen Bundesamt (Destatis) veröffentlichten Wert liegt. Aber auch Destatis erwartet für Deutschland im August eine Steigerung der Verbraucherpreise von 7,9% – und das bevor Entlastungsmaßnahmen wie der Tankrabatt und das 9-Euro-Ticket weggefallen sind. Bereits im Mai hatten sich Waren und Dienstleistungen mit 7,9% so stark verteuert wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Und künftig kommen weitere Aspekte hinzu, welche die Preise beeinflussen: Ab Oktober gilt ein höherer gesetzlicher Mindestlohn und auch die Abwertung des Euro macht importierte Waren teurer.

Preise für Energie und Lebensmittel sind stärkste Inflationstreiber
Hauptverursacher der hohen Inflation sind die Preise für Energie und Lebensmittel. Diese steigen zudem weitaus stärker als zum Beispiel die Preise für Immobilien. Im August verteuerten sich Wohnungsmieten nach Destatis-Angaben nur um 1,8% zum Vorjahr. Die Preise für Energie hingegen stiegen im Vorjahresvergleich um 35,6% und für Lebensmittel um 16,6%. Insbesondere Energiepreise unterliegen wegen Liefereinschränkungen aus Russland derzeit besonderen Schwankungen und befeuern die Inflation.

Dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zufolge erreichte der Immobilienpreisindex im zweiten Quartal 2022 mit 194,8 Punkten zwar einen neuen Höchstwert. Und die Preise für Gewerbeimmobilien stiegen zwar trotz des schwierigen Marktumfelds, aber lediglich um 1,9% zum Vorjahresquartal. Preise für Büroobjekte legten um 4,1% zu.

Moderne Büroflächen bleiben gefragt
Der Ukraine-Krieg, das damit verbundene unsichere wirtschaftliche Umfeld und auch die Zinsentwicklung lässt Investoren vorsichtiger agieren. Moderne Objekte mit bonitätsstarken Mietern sind aber weiterhin gefragt, bekräftigte der vdp in seiner Analyse. Auch BNP Paribas konstatierte in einer Auswertung zum zweiten Quartal, dass das Vertrauen in das Produkt Büro grundsätzlich da sei. Auch wenn viele Investoren momentan eine abwartende Haltung haben und sich das Transaktionsgeschehen im zweiten Quartal verlangsamte, so dürfte sich der Büroinvestmentmarkt ab Frühherbst wieder deutlich lebhafter mit einer steigenden Anzahl von Transaktionen präsentieren, erwarten die Experten.

Unterstützt wird diese Erwartung durch die positive Entwicklung der Nutzermärkte. Der Arbeitsmarkt zeigte sich zuletzt sehr robust, was sich auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirkte. Neuvertragsmieten legten im zweiten Quartal laut vdp um 2,8% zu. BNP Paribas vermeldete für das zweite Quartal für alle deutschen Top-Bürostandorte gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg des Flächenumsatzes. Bei der Mehrheit der von BNP Paribas betrachteten Standorte ist der Leerstand im zweiten Quartal sogar wieder gesunken.

Indexmietverträge gegen Entwertung – Bestand könnte durch Angebotsknappheit profitieren
Gleichzeitig ist der Anlagedruck bei allen Investoren, die mindestens einen realen Werterhalt erzielen wollen, so groß wie lange nicht. Damit diese Rechnung aufgeht, sollten der Ertrag und die Wertentwicklung des Investments langfristig mit der Inflation Schritt halten können. Das allerdings dürfte nur bei Qualitätsobjekten in guter Lage der Fall sein oder wenn die höheren Kosten für den Unterhalt der Immobilien an die Mieter weitergegeben werden können. Bei indexierten Gewerbeimmobilien ist das per Vertrag schon geregelt, bei ihnen sind die Mieten an die Inflation gekoppelt und diese werden regelmäßig an die allgemeinen Preissteigerungen angepasst. Allerdings sollten Mieter auch in der Lage sein, die höheren Mieten zu zahlen. Deshalb sind die Wahl des Mieters und die Kenntnis über dessen Geschäftsmodell und Perspektiven essenziell für Immobilienbesitzer.

Nicht jedes Objekt und vor allem nicht jede Projektentwicklung rechnet sich derzeit noch für Immobilieninvestoren, weder real noch nominal. Die Baukosten und Zinsen für Baukredite sind bereits vor der Zinserhöhung durch die EZB erheblich gestiegen, angetrieben durch die Inflation. Hohe Energie- und Rohstoffpreise, gestörte Lieferketten, der Fachkräftemangel und fehlende Baukapazitäten führen oftmals zu Verzögerungen von Projekten oder sogar zu Projektstopps. Die Folge daraus ist allerdings ein geringeres Angebot an neuen Projekten und neuen, modernen Flächen. Das birgt wiederum Investmentchancen, denn die Nachfrage ist weiterhin gegeben. Zusätzlich wirken sich die erheblich gestiegenen Wiederbeschaffungskosten für neue Projekte auch auf die Bewertung des vorhandenen Bestands aus.

Fazit
Wenn die Basisdaten einer Immobilie stimmen und sich die Einnahmen daraus mit der Inflation erhöhen – zum Beispiel durch Indexmietverträge –, lohnen sich Immobilieninvestments. Qualitativ hochwertige Objekte mit bonitätsstarken Mietern in sehr guter Lage sind langfristig wertstabil und werden eine begehrte Assetklasse bleiben. Insbesondere bei niedrigen Marktzinsen, die real derzeit negativ sind – trotz der Leitzinserhöhung der EZB. Da die Wiederbeschaffungskosten steigen und das Angebot sinkt, könnte wiederum der Gebäudebestand profitieren.

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*) Tomasz Dukala, Board Member, EPH European Property Holdings