Langfristig orientierten Investoren bieten sich auch jetzt Chancen am Hotelimmobilienmarkt – vorausgesetzt, der Markt wird sorgfältig sondiert und der Fokus auf sehr gute Lagen und erstklassige Mieter mit guter Bonität und aussichtsreichen Hotelkonzepten gelegt. In diesem Fall sind Opportunitäten für nachhaltig erfolgreiche Hotelinvestments durchaus vorhanden. Schließlich haben Hotelimmobilien kein grundsätzlich strukturelles Problem. Vielmehr profitiert der Hotelmarkt vom hohen Stellenwert, den Urlaub nicht nur bei den Deutschen einnimmt und der sich in steigenden Übernachtungszahlen widerspiegelt.
Preissteigerungen und Personalmangel
Unbestritten haben Hotels auch aktuell mit großen Hürden zu kämpfen und Investments in diesem Bereich sind keine Selbstläufer. Die Unsicherheit rührt zum Teil aus den Folgen der Pandemie, welche die Tourismusbranche maßgeblich verändert haben. Nach Zahlen des Statistischen Bundesamts sanken die Gästeübernachtungen in Deutschland von 495,6 Millionen 2019 auf 302,3 Millionen 2020, was einen Einbruch von 39% darstellt. Viele Beschäftigte im Hotelsektor sahen sich während der Lockdowns durch das Ausbleiben von Gästen teilweise mit Lohnausfällen konfrontiert. In der Folge wanderte viel qualifiziertes Fachpersonal ab, das nun fehlt und händeringend gesucht wird. Dem Institut der deutschen Wirtschaft (iwd) zufolge sind mehr als 200.000 Arbeitskräfte aus Tourismus-, Hotel- und Gastgewerbe abhandengekommen. Dementsprechend ist je nach Bundesland jede zweite Stelle unbesetzt, für die sich keine passende Arbeitskraft finden lässt.
Zusätzlich belastet das aktuelle Inflationsumfeld die Branche und verstärkt die Problematik, die sich aus dem Mangel an qualifiziertem Personal zu angemessenen Löhnen ergibt. Die Verbraucherpreise erreichten im Oktober 2022 in Deutschland einen neuen Höchstwert, durchschnittlich um 10,4% stiegen diese gegenüber dem Vorjahr. Die Kostensteigerungen durch gestiegene Verbraucherpreise betreffen vor allem Lebensmittel und Energie und treffen den Betrieb von Hotels damit empfindlich. Denn diese haben oftmals Schwierigkeiten, die höheren Kosten weiterzugeben. Die kommenden Wintermonate mit höherem Energieverbrauch verunsichern viele Gastbetriebe zusätzlich. So ergab eine Umfrage des Deutschen Hotel- und Gaststättenverbands (DEHOGA) vom 29. September bis zum 3. Oktober 2022 unter 3.850 Betrieben, dass diese ab Oktober höhere Energiekosten von durchschnittlich 55% erwarten. Die Steigerungen ab Januar 2023 schätzten die Umfrageteilnehmer auf 96%. 66% der befragten Betriebe fürchten dieser Tage angesichts der steigenden Kosten um ihre Existenz.
Langfristig überwiegen Opportunitäten
Doch auch trotz dieser Herausforderungen bieten Hotels nach wie vor attraktive Chancen. Den Deutschen liegt ihr Urlaub am Herzen und nach zwei Jahren Pandemie und starken Reiseeinschränkungen ist die Lust aufs Reisen umso größer. Die schwindende Sorge von Touristen und Geschäftsreisenden sowie die zurückgefahrenen Corona-Maßnahmen haben sich positiv auf die Entwicklung der Übernachtungszahlen ausgewirkt. Mehr als jeder zweite Deutsche wollte schon zu Beginn dieses Jahres in den Urlaub fahren, so eine Umfrage der Stiftung für Zukunftsfragen, was 27% mehr als zu Beginn des Vorjahres waren. Der Binnentourismus in Deutschland hat sich erholt und übertraf im August 2022 erstmals sogar das Vor-Corona-Niveau. 58,2 Millionen Übernachtungen von Touristen aus In- und Ausland konnte das Statistische Bundesamt beobachten – 4% mehr als im Vorjahr und 0,6% mehr als im August 2019. Entscheidend für Investments in Hotelimmobilien ist langfristig damit nicht das aktuelle Marktumfeld, sondern die Details beziehungsweise Basisdaten einer Immobilie.
Mehr denn je gilt es, auf die Qualität von Hotelimmobilien zu achten. Eine entscheidende Rolle dabei spielen vor allem die Übereinstimmung mit ESG-Kriterien oder das Potenzial, diese umzusetzen, sowie Lage und Mieter. Premiumobjekte in Toplagen von Metropolen sind bezüglich der Auslastung der Flächen sowie der langfristigen Wertentwicklung auf der sicheren Seite. Auch spielen Hotelkonzepte eine sehr große Rolle für die Krisenresilienz. Erfahrene Betreiber, die gezielt ein diversifiziertes Publikum ansprechen, sind weniger anfällig für saisonale Schwankungen oder spontane Einschränkungen. Die erhöhte Flexibilität diverser moderner Hotelkonzepte spiegelt sich dann auch in der Bonität der Betreiber wider und lässt solche schwierigen Phasen unbeschadet überstehen. Das konnte man bereits im Verlauf der zurückliegenden drei Jahre beobachten.
In moderne und nachhaltige Konzepte investieren
Moderne Hotelkonzepte bergen entscheidendes Potenzial. Viele junge Reisende verbinden ihren Urlaub mit dem Beruf und arbeiten digital beim Reisen weiter. Dementsprechend hat eine hochwertige digitale Infrastruktur, die über kostenloses WLAN hinausgeht, hohen Stellenwert für jenes Publikum. Auch allgemein profitieren Geschäftsreisende von verbesserter digitaler Infrastruktur. Sollten mit dem zunehmenden Fokus auf Nachhaltigkeit mehrere Geschäftstermine verbunden und Geschäftsaufenthalte in Zukunft länger werden, könnte auch das eine steigende Anzahl von Übernachtungen zur Folge haben.
Die aktuellen Herausforderungen können auch eine Chance für den Immobilienbestand sein. Denn einerseits führen das aktuelle Marktumfeld und das zögernde Investitionsverhalten infolge hoher Finanzierungs- und Baukosten sowie Personalmangel dazu, dass viele laufende Projektentwicklungen im Tourismussektor stark verzögert sind oder vollständig aufgegeben werden. Andererseits könnte sich das geringere Angebot positiv auf den Marktwert bereits existierender Hotels auswirken.
Fazit: Hotelinvestments sind weiterhin attraktiv – auf Qualität der Immobilie, Betreiber und Lage kommt es an
Auch wenn das aktuelle Umfeld schwierig ist, langfristig spricht vieles für die Investition in Hotelimmobilien. Momentan sind die Auswirkungen der Corona-Pandemie durch den Fachkräftemangel spürbar, genauso wie steigende Betriebskosten im aktuellen Inflationsumfeld mit steigenden Energie-, Lebensmittel- und Personalkosten. Doch prinzipiell hat sich nichts daran geändert, dass Hotels eine stabile Wertentwicklung für solide und breit diversifizierte Immobilienportfolios bieten können. Das gilt gerade dann, wenn Qualität der Immobilie, Lage und Konzept überzeugen. Betreiber mit einer hohen Bonität und einem zukunftsfähigen Geschäftsmodell werden schwierige Marktphasen ohne Weiteres überstehen. Gleiches gilt für Investoren, die mit Blick auf nachhaltige und resiliente Objekte in Deutschland investieren, da dieser Immobilienmarkt ein sicherer sowie liquider Standort für Immobilieninvestments bleiben dürfte – und das nicht nur im Hotelbereich.
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*) Tomasz Dukala, Board Member, EPH European Property Holdings
Kommentar: Hotelimmobilien sind herausfordernd – aber lohnen sich nach wie vor
Tomasz Dukala