Eine Bilanz des vergangenen Jahres von CBRE zeigt: Trotz eines Überangebots an neuen Objekten waren die Märkte im Sunbelt erneut die attraktivsten für Investitionen in den USA. An der Spitze lag die Metropolregion Dallas-Fort Worth in Texas, die von 40% der Investoren als Anlageziel ausgesucht wurde (Vorjahr: 36%). Nashville und Raleigh-Durham lagen gemeinsam auf Platz zwei (21%), gefolgt von Atlanta sowie Charlotte und Miami-Südflorida.

Vermietungsrate bei mehr als 94%
Aufgrund der vielen neuen Objekte ist CBRE zufolge die Leerstandsquote im Bereich Multifamily gestiegen und diese Entwicklung dürfte sich dieses Jahr auch fortsetzen. Dennoch sollte die Belegungsrate über der 94% -Marke liegen. Denn die Nachfrage ist weiterhin ungebrochen. In den USA fehlen gemäß CBRE mindestens 3,1 Millionen Einfamilienhäuser. Und aufgrund der stark gestiegenen Zinsen sind viele Haushalte finanziell überfordert, ein eigenes Haus finanzieren zu können.

Gut ausgestattete Mehrfamilienhäuser sind da für viele eine adäquate Alternative. Einige Projektentwickler und Investoren haben früh auf die richtigen Pferde gesetzt. Denn in Sunbelt-Städten wie Austin, Dallas, Nashville sowie Atlanta gibt es auf der einen Seite zwar das größte Angebot an neuen Objekten, auf der anderen Seite wird dort aber auch das größte Beschäftigungswachstum für die kommenden Jahre prognostiziert.


Miami Beach

US-Bevölkerung könnte um 50 Millionen Menschen wachsen
Generell sind die Vereinigten Staaten ein Land mit einem erheblichen Bevölkerungswachstum. Schätzungen sagen bis 2050 ein Plus von bis zu 50 Millionen Einwohnern voraus. Schon jetzt liegt das Bevölkerungswachstum im Süden und Südosten deutlich über dem amerikanischen Durchschnitt. Die US-Statistikbehörde hat ermittelt, dass der Süden der USA zwischen Juli 2022 und Juli 2023 für 87% des Bevölkerungswachstums in den USA verantwortlich war. Die Gesamtbevölkerung stieg im Sunbelt in diesem Zeitraum um 1,4 Millionen Menschen auf mehr als 130 Millionen. Rund die Hälfte geht auf Zuzüge aus anderen Bundesstaaten zurück. Und diese Entwicklung soll sich auch so fortsetzen.

Die Gründe dafür sind ähnlich wie bei der Diskussion, wer zuerst da war: Die Henne oder das Ei? Denn zum einen verlegen immer wieder Großunternehmen wie beispielsweise Tesla, Oracle oder Hewlett-Packard ihren Sitz in den Sunbelt, zum anderen wächst die Bevölkerung. Ziehen die Menschen den Jobs hinterher oder die Jobs den Menschen? Wahrscheinlich bedingen sich beide Entwicklungen gegenseitig.

Sunbelt mit überdurchschnittlichen BIP-Wachstum
Sicher ist auf alle Fälle: Das hat alles sehr positive Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung im Sunbelt. So berichtete Bloomberg im vergangenen Jahr, dass die Bundesstaaten Texas, Florida, Georgia, Tennessee sowie North und South Carolina 2022 23,8% zum BIP der USA beitrugen. Für Washington, D. C., und elf Bundesstaaten zwischen Maine und Maryland lag der Wert bei 22,4%. 2005 war die Reihenfolge noch umgekehrt: Der Norden hatte einen Anteil von 23,5%, die genannten Staaten im Süden und Südosten 21,8%. Zudem zeichnen sich die Bundesstaaten im „Sonnengürtel“ neben ihrem sonnigen Klima durch niedrige Steuern, ein sehr gutes Bildungsangebot sowie eine starke Infrastruktur aus. Die Lebenshaltungskosten sind in der Regel niedriger als in den klassischen Metropolen an Ost- und Westküste. Und auch die Politik ist in dieser Region sehr wirtschaftsfreundlich.

Das macht Städte im Sunbelt vor allem auch für junge Menschen attraktiv. Gerade sie scheuen zunächst den Aufwand eines Hauskaufs und schätzen die Vorteile einer komfortablen Mietwohnung. Von denen, die aus beruflichen Gründen wegen der höheren räumlichen Flexibilität lieber zur Miete wohnen, sind viele Besserverdienende. Sie suchen hochwertige Apartments in Wohnanlagen mit Zusatzangeboten, die durchschnittliche Eigenheime nicht bieten.

Amenities werden zur Pflicht
Gerade das ist ein Aspekt, mit dem Multifamily-Objekte punkten können. Das bedeutet: Bei diesen Mehrfamilienhäusern erwarten die Mieter einige Zusatzangebote, – sogenannte Amenities. Das können Gemeinschaftseinrichtungen wie ein Schwimmbad oder Fitnessgeräte sein. Aber auch Haustierbetreuung oder die Organisation von Gartenfesten. Denn solche Annehmlichkeiten gehören inzwischen zu den Entscheidungskriterien bei der Wohnungswahl vieler Amerikaner.

Für Investoren ist das Multifamily-Segment also immer noch ein attraktiver Bereich. Es kommt jedoch zunehmend auf die richtige Region und die richtige Ausstattung der Immobilien an. Der Sunbelt bleibt auf alle Fälle eine gute Wahl.

---
*) Jason Taylor, Abteilungsleiter Portfolio Management, Hansainvest Real Assets