In regionaler Hinsicht hat sich dabei der Sunbelt in den vergangenen Jahren zur Zukunftsdestination innerhalb der USA entwickelt. Die Region ist nicht nur aufgrund ihres Klimas und der Lebensqualität für viele Menschen als Lebensmittelpunkt attraktiv. Aus Sicht von Immobilieninvestoren spricht das hohe Renditepotenzial für Metropolen wie Dallas und Miami. Darin unterscheidet sich der Sunbelt von anderen US-Immobilienmärkten, wie der Ost- und Westküste, fundamental.

Im Sunbelt leben heute bereits etwa 50% der 335 Mio. Einwohner der USA. Gemäß Moody's Analytics wird dieser Anteil bis 2040 auf etwa 55% steigen. Ein großer Teil des Bevölkerungswachstums entfällt auf die jüngeren Generationen, insbesondere die Millennials, die derzeit rund 52% der Bevölkerung in dieser Region ausmachen. Das Bevölkerungswachstum im Sunbelt konzentriert sich dabei zum größten Teil auf die attraktiven Metropolen der Region.

Von den 15 am schnellsten wachsenden Städten in den Vereinigten Staaten befanden sich zwölf im vergangenen Jahr im Sunbelt, zu dem die US-Bundesstaaten Florida, Georgia, South Carolina, Alabama, Mississippi, Louisiana, Texas, New Mexico, Arizona, Nevada, und Kalifornien gezählt werden.

Mietwohnungsmarkt tritt aus Schattendasein hervor
Aus immobilienwirtschaftlicher Perspektive kommt hinzu, dass der Mietwohnungsmarkt in den USA kein Schattendasein mehr führt. Mittlerweile lebt mehr als ein Drittel der Amerikaner, nämlich 100 Mio. Menschen, in Mietwohnungen. Denn die gestiegenen Hypothekenzinsen haben den Neubau gebremst, was die Mietnachfrage stabilisieren dürfte. McKinsey prognostiziert, dass die Nachfrage nach Mietwohnraum bis 2030 höher sein wird als 2019. Das könnte zu einer Steigerung der Renditen bei Mietwohnungen führen, die Oxford Economics zufolge in den Jahren 2024 bis 2027 durchschnittlich 6,3% pro Jahr betragen könnten.

Unternehmen verlagern Firmensitze in den Sunbelt
Die wirtschaftliche Attraktivität des Sunbelts ist eine direkte Folge von Unternehmensverlagerungen, erschwinglichen Lebenshaltungskosten und einem ausgeprägt unternehmensfreundlichen Umfeld, insbesondere in puncto Regulierung und Besteuerung. Vor allem Banken und Finanzdienstleister haben sich dort zuletzt in großer Zahl etabliert. Nach Angaben der Nachrichtenagentur Bloomberg haben in den vergangenen vier Jahren 158 Finanzinstitute, die insgesamt ein Vermögen von 993 Mrd. US-Dollar verwalten, personalintensive Bereiche nach Florida, North Carolina, Tennessee und Texas und andere kostengünstige Standorte verlagert.

Im Jahr 2023 wurden im US-Bundesstaat Florida 37 Verlagerungen von Firmensitzen börsennotierter Unternehmen gezählt. In Texas siedelten sich im selben Zeitraum 30 Unternehmen an, zeigen von JLL-Research zusammengestellten Zahlen. Diese neuen Arbeitgeber treffen auf eine breit diversifizierte Wirtschaftsstruktur, mit Tourismus und Gastgewerbe, Fertigung, Luft- und Raumfahrt, Verteidigung sowie Logistik und Vertrieb.

Neue qualifizierte Arbeitsplätze befeuern Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum
Gut belegen lässt sich die Entwicklung und der damit einhergehende Strukturwandel am Beispiel von Dallas, der drittgrößten Stadt im Bundesstaat Texas und der neuntgrößten Metropole der Vereinigten Staaten. In Deutschland mögen viele noch an die 1978 bis 1991 produzierte US-amerikanische Fernsehserie denken, die in der gleichnamigen texanischen Stadt spielt. Heute stehen indes nicht mehr Öl und Intrigen im Vordergrund, sondern ein Kunstviertel, das jährlich mehr als 1,5 Mio. Besucher anzieht.

Downtown Dallas ist mit rund 135.000 Beschäftigten tagsüber das größte Beschäftigungszentrum im Norden des US-Bundesstaates Texas. Dieser hat von allen US-Bundesstaaten nach Alaska die zweitgrößte Fläche und nach Kalifornien die zweitgrößte Bevölkerungszahl. Dallas zählt mehr als 2.500 Unternehmen und rund 200 Unternehmenszentralen oder regionale Niederlassungen, darunter die Hauptsitze von vier Fortune 500-Unternehmen und namhafte Arbeitgeber wie AT&T, Jacobs Engineering, Willis Towers Watson, Comerica Bank, Neiman Marcus, JPMorgan Chase, Goldman Sachs und Invesco. Mehrere in Umsetzung befindliche Großprojekte wie der neue Campus von Goldman Sachs, der voraussichtlich mehr als 5.000 zusätzliche Arbeitsplätze in der Innenstadt schaffen soll, werden die Nachfrage nach Wohnraum hochhalten.

Der Großraum Dallas-Fort Worth-Metro (DFW) beherbergt aktuell 23 Firmensitze von Fortune-500-Unternehmen und hat die fünftgrößte Konzentration von Hightech-Arbeitsplätzen in den USA. Der internationale Flughafen ist der zweitgrößte Flughafen der Welt, gemessen am Passagieraufkommen und Frachtbetrieb. Eine Erweiterung um ein Terminal mit einem Investitionsvolumen von 1,6 Mrd. US-Dollar ist geplant. Bis zum Jahr 2030 wird die Metropolregion DFW voraussichtlich eine Einwohnerzahl von 10 Mio. erreichen und Chicago als drittgrößte Metropole der USA ablösen.

All diese Fakten zeigen, dass die Großstädte des Sunbelts, insbesondere Dallas und Miami, über die wirtschaftliche Größe und Infrastruktur verfügen, um in den kommenden Jahrzehnten zu den führenden Metropolen der Welt zu gehören. Investoren werden von der fundamental robusten Nachfrage nach dringend benötigtem hochwertigem Wohnraum entsprechend profitieren.

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*) Rafael Aregger, Head of Investments US, Empira Group