Mit Blick auf das unsicherer gewordene Marktumfeld stellt sich für Investoren besonders jetzt die Frage, wie sie diesem trotzen und sichere Erträge generieren können. Real Estate Debt könnte hierbei ein geeignetes Vehikel sein, denn für diese Assetklasse sprechen einige Aspekte.

Vorteile von Real Estate Debt
Eines der beliebtesten Merkmale von Real Estate Debt ist die Möglichkeit, ein Risiko-Rendite-Verhältnis zu erzielen, das der individuellen Risikobereitschaft des einzelnen Investors entspricht – die Optionen reichen hier von drei bis zehn Prozent. Da die Darlehen vierteljährliche Zinszahlungen generieren, bieten sie zudem den von vielen Investoren gewünschten Einkommensstrom. Neben der Wahl des Risiko-Ertrags-Verhältnisses können Investoren auch die gewichtete durchschnittliche Laufzeit wählen. Pensionsfonds, die sich dem Ende ihrer Laufzeit nähern, können so eine kurze Laufzeit von zwei oder drei Jahren haben, während andere einen viel längeren Zeithorizont verfolgen können, der bis zu acht oder zehn Jahren reichen kann. Auf diese Weise können Investoren die Rendite und die Laufzeit nach oben und unten anpassen, um ihre Portfolios in einem schwierigeren Markt anzupassen.

Da die Inflation anzieht, wird sich dies in etwas höheren Renditen niederschlagen, wobei der Spread gegenüber Swaps konstant bleibt und die Darlehen oft variabel verzinst werden. Real Estate Debt ist daher ein natürlicher Inflationsschutz, und der Anstieg der Zinssätze bedeutet auch, dass Investoren für ihr Renditeziel weniger Risiko eingehen können. In Zeiten zunehmender Volatilität bietet Real Estate Debt Investoren zudem eine sichere Einkommensquelle, da die Kredite mit einem physischen Vermögenswert unterlegt sind. Die vertraglich vereinbarten Cashflows in Form von Mieten, die im Laufe der Zeit mit der Inflation korrelieren, bieten zusätzlichen Komfort in schwierigeren Zeiten.

Kreditgeberfreundlicher Markt
Am Markt sind einige interessante Entwicklungen zu beobachten. Zum einen ist die Finanzierungslücke bei Immobilienkrediten enorm. Zum anderen gibt es ein breites Spektrum an Transaktionen im gesamten Fremdkapitalbereich und in allen Sektoren. Zudem gibt es eine Verschiebung auf dem Super-Vanilla-Markt, wo wir einen guten Transaktionsfluss beobachten. Schließlich ziehen die Leute einen alternativen Kreditgeber einer Bank vor, weil die Ausführung so schnell und sicher ist, und weil die Banken sich aus dem Markt zurückgezogen haben.

Bei unseren Senior-Lending- und High-Yield-Fonds stellen wir außerdem fest, dass mehr Schuldner, die Ihre Kredite gewöhnlich von Banken erhalten, wie etwa globale Finanzinstitute, zu uns kommen, um sich zu finanzieren, weil diese bei den Banken einfach nicht verfügbar sind. Das lässt ihnen nur eine begrenzte Anzahl von Optionen, insbesondere für die Finanzierung von Gewerbeprojekten.

Dadurch können wir für die Renditen, die wir unseren Investoren bieten, ein viel geringeres Risiko eingehen, was diesen Teil des Marktes wirklich attraktiv macht. Außerdem ist festzustellen, dass mit den Kreditnehmern fast fraglos eine ganze Reihe von Vereinbarungen ausgehandelt wird, weil der Markt derzeit so kreditgeberfreundlich ist.

Nachhaltigkeit auf dem Vormarsch
Auch der Aspekt der ESG-Integration gewinnt bei Real Estate Debt eine immer größere Bedeutung. Wir glauben, dass die Kreditgeber in der Lage sind, die ESG-Politik der Kreditnehmer zu beeinflussen. Das ist ein wirklich positiver Trend, denn die Immobilienunternehmen erkennen, wie wichtig es ist, proaktiv zu handeln, insbesondere wenn sie Zugang zu Kapital von nachhaltigen Kreditgebern haben möchten. Wir haben beispielsweise ein Punktesystem von eins bis fünf für ESG-Kriterien und investieren nur, wenn ein Unternehmen drei oder mehr Punkte erreicht (oder zwei und mehr für Übergangsanlagen). Verbindliche Kriterien sind sehr wichtig und bedeuten, dass sich unsere Kreditnehmer auf unseren Prozess einlassen müssen, wenn sie eine Finanzierung wünschen, und dass sie bei einer Vielzahl von Themen und Metriken Mindestschwellenwerte erreichen müssen.

Eine der Investitionen, die wir in diesem Monat tätigen, ist ein gutes Beispiel dafür, dass der Darlehensnehmer bereits mit der Einführung einer ESG-Politik begonnen hatte, wir aber darauf bestanden, dass dies vor Abschluss des Darlehens geschieht. Wir empfahlen, dass ein externer Spezialist eine ESG-Prüfung durchführt, und der Kreditnehmer investierte dann den erforderlichen Geldbetrag, um die Richtlinien einzuführen und die Empfehlungen umzusetzen. Diese reichen von einfachen Ladestationen für Elektroautos bis hin zu einer klar formulierten ESG-Politik und der Verantwortung für ESG auf Vorstandsebene. Die Empfehlungen werden nun vom Kreditnehmer im Rahmen seines Investitionsprogramms umgesetzt, wobei er sich speziell mit den Punkten E, S und G befasst.

Ausblick
Wie wird sich der Real Estate Debt also weiter entwickeln? Unserer Ansicht nach ist die Finanzierungslücke bei Immobilienkrediten strukturell bedingt und wird daher anhalten. Kurzfristig ist für uns nicht erkennbar, dass eine nennenswerte Anzahl alternativer Kreditgeber neue Plattformen einrichten könnte, und es ist unwahrscheinlich, dass sich das ändert. Das liegt zum Teil daran, dass die Eintrittshürde in diesen Markt sehr hoch ist, weil es an Fachleuten für Immobilienkredite mangelt und erhebliche Anlaufkosten anfallen.

Es ist nicht davon auszugehen, dass die Banken in absehbarer Zeit an den Markt zurückkehren werden. Ebenso ist nicht zu erwarten, dass eine nennenswerte Anzahl zusätzlicher Marktteilnehmer einsteigen wird. Allerdings handelt es sich um einen Markt von 1 Billion Euro in ganz Europa und im Vereinigten Königreich. Selbst wenn zehn weitere alternative Kreditgeber hinzukämen, wäre das nur ein kleiner Tropfen auf den heißen Stein.

Schließlich beobachten wir, dass viele Kapitalgeber, die bereits in verschiedene Bereiche privater Kredite investiert haben, nun in besicherte private Kredite umsteigen. Infrastruktur- und Immobilienkredite stehen derzeit definitiv im Mittelpunkt des Interesses vieler Investoren, da sie einen natürlichen Inflationsschutz sowie die Sicherheit von Sachwerten bieten.

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*) Natalie Howard, Head of Real Estate Debt, Schroders Capital