<link https: www.scoperatings.com study>Die Finanzierungsniveaus in europäischen Immobilien-Darlehensfonds haben sich von 47% im Februar 2014 auf 86% im Juni 2015 erhöht, so eine neueste Analyse von Scope Ratings.

Aber dieser „Zuwachs an Liquidität in den europäischen Darlehensmärkten für Gewerbeimmobilien wird den Wettbewerb und Anlagemöglichkeiten erhöhen und es schwerer machen, die richtigen Investitionen für das jeweilige Risiko/Ertragsprofil des Investors zu finden“, befinden die Analysten.

Sie identifizieren zwei Hauptgründe für das weiter steigende Interesse an Immobilien-Darlehen, abgesehen von der offensichtlichen Suche nach Mehrertrag.

Einer ist die Geldpolitik der EZB und der andere ein „sehr förderliches“ regulatorisches Umfeld, besonders in Deutschland.

Die „starke Nachfrage nach Darlehensfonds unter deutschen Versicherern und Pensionseinrichtungen kann durch die Änderungen im Versicherungsaufsichtsgesetz (VAG) erklärt werden“.

Harald Berlinicke, Direktor bei Scope und Co-Analyst für den Bericht, sagte gegenüber unserer Redaktion, dass es „wichtig gewesen ist“, dass der Gesetzgeber die Regelungen rund um alternative Investitionen, inklusive Immobilien-Darlehensfonds, „gelockert hat“.

Das neue Gesetz bringe „zusätzliche Flexibilität und neue Anlagetöpfe“. Das wiederum mache Investitionen in Immobilien- und Infrastruktur-Darlehen „deutlich einfacher“.

Mit der neuen Regulierung können 30% (und mit Begründung bis zu 50%) in transparente Darlehensfonds (mit Durchrechnungsprinzip) investiert werden. „Intransparente Fonds“ können in die 7,5%-Quote für Alternative Investment Fonds (AIF) gezählt werden oder in die ebenso große ABS-Quote.

Allerdings berichtet Berlinicke, der den Bericht gemeinsam mit Associate Director Philipp Wass verfasst hat, von einer „prekären Situation“, die sich aus der steigenden Nachfrage ergebe: „Das Anlageumfeld ist relativ prekär für Immobilien-Darlehensfonds weil der Wettbewerb von anderen Geldgebern wächst, darunter Banken und Hypothekenbanken, die wieder stark in den Markt zurückgehen.“

Er hielt fest, dass es vereinzelt Kooperationen zwischen Darlehensfonds und Hypothekenbanken gebe, dass jedoch „Wettbewerb die Norm“ sei.

Langfristig befürchtet man bei Scope sogar das „Risiko negativer Zinsen für Investoren“, wegen der schwierigen Anlagesituation und Marktkorrekturen in der Zukunft.

Darlehensfonds müssten deshalb entweder den „Verschuldungsgrad erhöhen“ oder anderen „innovative Lösungen“ finden, um den versprochenen Ertrag zu erwirtschaften.

Berlinicke betonte, dass höhere Leverage-Quoten unter Solvency II zu Problemen führen könnten, weil sie Ratings beeinflussen und damit die Eigenkapitalquote.

Laut dem Analysten ist das neue europäische Versicherungsaufsichtsgesetz auch einer der Treiber hinter der Konsolidierung im Immobilien-Darlehensfondssektor: „Nicht alle Anbieter werden es sich leisten können, die Reportinganforderungen unter Solvency II zu erfüllen“, erläuterte er.

Insgesamt, hat sich die Zahl der Immobilien-Darlehensfonds in Europa über die vergangenen fünf Jahre von acht im August 2010 auf 53 im Juni 2015 erhöht.

(Aktualisierte Version vom 2. Oktober 2015)