Egal ob man sich den jüngste Complementa Risiko Check Up ansieht oder eine neue Studie, die die Hochschule Luzern im Auftrag von UBS durchgeführt hat, eines ist klar: Schweizer Pensionskassen wollen direkt gehaltene Schweizer Immobilienanlagen ausbauen.

Die Complementa-Untersuchung zeigt „zum fünften Mal in Folge“ eine Immobilienquote von mehr als 20%. Die aktuelle Quote von 24% ist sogar ein neuer Höchstwert, der vor allem auf Wertminderungen in anderen Teilen der Portfolios zurückzuführen ist.

Besonders gelitten haben im vergangenen Jahr neben den Aktienanlagen vor allem die börsennotierten Schweizer Immobilienfonds, die teilweise eine Negativrendite von -15% ausgewiesen haben.

Trotz des Zinsanstiegs planen 34% der 444 befragten Pensionskassen (aggregierte Bilanzsumme 763,3 Mrd. CHF) Schweizer Direktanlagen in Immobilien auszubauen. Weitere 20% planen auch Ankäufe von ausländischen Immobilien.

Das Fazit der Complementa, die seit 2000 den Risiko Check-Up durchführt: „Das heimische Betongold wird also tendenziell bevorzugt.“

Nachhaltiges vom Heimatmarkt
Zu einem ähnlichen Schluss kommt die Hochschule Luzern (HSLU), die jährlich im Auftrag der UBS Schweizer institutionelle Anleger befragt. Dieses Jahr waren es 180 im Zeitraum zwischen Mai und Juni 2023, die laut HSLU „43% des Gesamtvermögens der Pensionskassen ausmachen“ (Link zur Untersuchung).

40% der Pensionskassen und Sammelstiftungen mit einem Vermögen unter 500 Mio. Euro gaben dabei an, in der Schweiz direkt gehaltene Immobilien ausbauen zu wollen. Bei den größeren Einrichtungen lag der Prozentsatz sogar bei 44%.

Eine höhere Priorität hat für die befragten institutionellen Investoren nur der Ausbau des Infrastrukturanteils, wobei hier jeweils 55% sowohl der großen und kleinen Pensionskassen auf der Suche nach neuen Objekten sind.

Auch die HSLU kommt zu dem Schluss, dass „direkte Immobilienanlagen bei der Allokation nach wie vor im Fokus stehen“.

Ein Schwerpunkt der Befragung lag dieses Jahr auf dem Thema Nachhaltigkeit. Dabei zeigte sich, dass sich zwar der „Trend zur ökologischen Nachhaltigkeit beschleunigt“, dass aber „Soziale Nachhaltigkeit nach wie vor im Schatten der ökologischen und wirtschaftlichen Nachhaltigkeit“ steht und „zunehmende Regulation bei Immobilien einer wirtschaftlich tragbaren ökologischen Transition im Weg“ steht.

Dazu erläutert Co-Autor Stephan Kloess, von KRE KloessRealEstate: „Gewisse Regulierungen wirken wie ein Bremsklotz bei der grünen Transformation.“ Die Studie kommt zu dem Schluss: „Anstelle von Sanierungen treten dann Neubauten – auf Kosten der sozialen Nachhaltigkeit“.

Andererseits sei die „Bereitschaft, bei Immobilienanlagen zugunsten von Nachhaltigkeit auf Rendite zu verzichten, im Vergleich zur letztjährigen Erhebung markant gestiegen“, so die HSLU-Studie. Bei großen Pensionskassen hat sich die Bereitschaft im Vergleich zur Vorjahresbefragung von 39% auf 53% erhöht – „bei kleineren Pensionskassen sogar auf 60% verdoppelt“.

Es wird betont, dass „institutionelle Anleger kaum noch in Immobilien investieren, die gängige Nachhaltigkeitskriterien nicht erfüllen“. Kloess erläutert: „Bei diesen sogenannten ‚Brown Investments‘ sind die Risiken zu hoch und die ökonomische Attraktivität mangelhaft.“