IPE D.A.CH: Wie würden Sie das Angebot der SFP Gruppe für professionelle Anleger in Deutschland umreißen?
Di Maggio: Wir haben bereits im letzten Jahr unsere drei Schweizer direkten Immobilienanlagevehikel (Sustainable, Retail und Commercial) und zwei Schweizer indirekte Immobilienanlagefonds – in einer Fund of Funds-Struktur – zum Vertrieb in Deutschland zugelassen. Zwei weitere Produkte, welche in Zusammenarbeit mit Joint-Venture-Partnern vorbereitet werden, genauer gesagt ein dänisches Immobilienportfolio mit Schwerpunkt Kopenhagen und ein globaler Infrastrukturfonds, sollen das zukünftige Angebot für professionelle Anleger in Deutschland ergänzen.

IPE D.A.CH: Welche Rolle spielt hierzu die 2021 gegründete Swiss Finance & Property Deutschland GmbH?
Di Maggio: Als strategische Entscheidung, auch außerhalb des Heimatmarktes Schweiz (international) aktiv zu werden, ist der deutsche Markt in Europa ein logischer Schritt in unserer Expansion. Durch die Gründung einer Niederlassung in Frankfurt in der Rechtsform einer GmbH wird dieser Schritt untermauert. Die fünf in Deutschland zugelassenen Fondsprodukte ermöglichen einen einfachen Zugang zum Schweizer Markt für Immobilienanlagen, entweder über spezialisierte Immobilienfonds (Wohn-, Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien) oder über Anlagefonds mit aktiven Multi-Manager-Ansätzen, die über das gesamte Schweizer Anlageuniversum für indirekte Immobilienanlagen diversifiziert sind.

IPE D.A.CH: Was zeichnet SFP Group gegenüber anderen Immobilienmanagern aus?
Di Maggio: Die SFP Group ist der führende Partner für Investoren, die sowohl indirekt als auch direkt in den Immobilienmarkt investieren wollen. Die Gruppe wird sowohl in Bezug auf die Fondsleitung als auch auf das Wertpapierhaus von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) auf hohem Niveau reguliert. Mit einem verwalteten Vermögen von über 8 Mrd. Schweizer Franken ist unser Unternehmen neben Banken und Versicherungen ein wichtiger unabhängiger Akteur im Bereich Real Assets mit Schwerpunkt auf direkte und indirekte Immobilien- und Infrastrukturinvestitionen.

IPE D.A.CH: Wie stellt sich der Schweizer Immobilienmarkt aktuell für Sie dar?
Di Maggio: Die nationalen Statistiken zeigen ein erwartetes Bevölkerungswachstum von 20% bis 2050 (30% in den Großräumen Zürich, Lausanne und Genf, in denen der Großteil unserer Immobilieninvestitionen getätigt sind). Diese Zahl wird größtenteils von den internationalen Statistiken von Eurostat und der UNO bestätigt, die vor allem die Besonderheit der Schweiz in einem europäischen Kontext aufzeigen, in dem die Bevölkerung in den nächsten 30 Jahren bestenfalls stagnieren wird. Hinzu kommen mehrere internationale Studien über die Attraktivität der Schweiz, die mehrere Schweizer Städte in den Top 10 platzieren, wie z. B. der IMD Smart City Index 2021 (Zürich liegt auf Platz 2, Lausanne auf Platz 5 und Genf auf Platz 8), der Economist Intelligence Unit's Global Livability Index 2021 (Zürich und Genf sind die einzigen europäischen Städte in den „10 lebenswertesten Städten“), der Mercer Quality of Living City Ranking 2019 (Zürich liegt auf Platz 2 und Genf auf Platz 9). Andererseits ist auch klar, dass das Tiefzinsumfeld die Immobilienpreise wie in vielen Ländern der Welt in die Höhe getrieben hat. Aber obwohl die niedrigen Zinssätze das Interesse an Immobilieninvestitionen natürlich steigern, beruht der Schweizer Immobilienmarkt auf einer weitaus größeren Bandbreite an fundamentalen Vorteilen, die ausgezeichnete langfristige Aussichten bieten. Der Schweizer Immobilienmarkt profitiert direkt von der wirtschaftlichen Lage der Schweiz, die im internationalen Vergleich weiterhin auf sehr solide Fundamentaldaten wie z. B. hoher Produktivität, politischer Stabilität, Innovation und Vertrauen beruht. Dies spiegelt sich auch in einer niedrigen Arbeitslosenquote, einer im europäischen Vergleich abgeschwächten Inflation und einem anhaltenden Wachstum des Arbeitsmarkts wider, insbesondere im Tertiärsektor, der die Nachfrage nach Büroflächen auch in einem postpandemischen Kontext mit hybriden Arbeitsmodellen und Homeoffice unterstützt.

IPE D.A.CH: Was wird von Schweizer Institutionen als Thema/Nutzungsart am stärksten nachgefragt?
Di Maggio: Der Schweizer Markt bietet Zugang zu allen traditionellen Immobiliensektoren: Mietwohnungen, Büros, Einzelhandel, Hospitality und Gewerbeimmobilien. Der Logistiksektor, Studentenwohnungen oder Seniorenwohnungen existieren ebenfalls, sind aber aufgrund der Größe des Schweizer Immobilienmarktes eher begrenzt. Der Wohnsektor steht bei den Anlegern konstant hoch im Kurs und macht etwa die Hälfte der Marktkapitalisierung der kotierten Immobilienfonds aus. Diversifizierte Ansätze in Form von Dachfonds ermöglichen die Implementierung eines aktiven Managements der verschiedenen Sektoren und Regionen und werden von den Anlegern ebenfalls stark nachgefragt. Sie ermöglichen eine zusätzliche Wertschöpfungsquelle und haben eine geringere Volatilität und höhere Liquidität als eine Einzelinvestition.

IPE D.A.CH: Welche Rolle spielt das Thema Fremdwährungsrisiko bei „ausländischen“ Investoren im Schweizer Markt?
Di Maggio: Der Schweizer Immobilienmarkt bietet in dieser Hinsicht eher einen Vorteil für ausländische Investoren. Da der Schweizer Franken eine starke Währung ist, die im Laufe der Zeit immer weiter an Wert gewinnt, kann die Rentabilität im Laufe der Zeit erheblich gesteigert werden. So hat der Schweizer Immobilienfondsmarkt seit der Einführung des Euro im Jahr 1999 eine Rendite von 7,4% p.a. in Euro erzielt, wovon 2% auf die CHF-Aufwertung, 2,2% auf den Preisanstieg der Immobilienfonds und der Rest auf die Dividenden aus den Mieteinnahmen zurückzuführen sind, die bei weitem die wichtigste Komponente der Rendite darstellen. In einem in „Euro-hedged“-Investmentkontext hätte der Anleger von einem Yield-Pickup profitiert, der mit dem Zinsdifferenzial zwischen der Euro-Zone und der Schweiz verbunden ist und auch heute noch besteht. So ist die direkte Rendite von Schweizer Investitionen im Vergleich zu globalen Investitionen auch heute noch attraktiv, umso mehr, wenn man die günstigen Finanzierungsbedingungen in der Schweiz berücksichtigt.

IPE D.A.CH: Welche Motive bringen ausländische Investoren in den Schweizer Markt – Sicherheit, Diversifikation, Rendite?
Di Maggio: Das geringe Angebot an Neubauten wird einerseits durch die Knappheit an bebaubaren Grundstücken und anderseits durch strenge gesetzliche Vorschriften hervorgerufen. In den städtischen Agglomerationen kann das Angebot die Nachfrage schwer erfüllen. Ein Großteil der Neubauten ist Ersatz für bestehende Gebäude, wodurch sich der verfügbare Bestand nur langsam erhöht. Alles in Allem bleibt die Schweiz im internationalen Vergleich attraktiv, da sie sich durch Stabilität im staatlichen und ökonomischen Rahmen sowie eine optimale geografische Lage auszeichnet. Wie man so schön sagt, bei der Auswahl einer Immobilie sind drei Punkte zu beachten: die Lage, die Lage und die Lage. Und der Standort Schweiz wird auch in den kommenden Jahren attraktiv bleiben, vielleicht sogar über die laufende Dekade hinaus.

IPE D.A.CH: Welche Netto-Renditen dürfen Investoren je nach Nutzungsart erwarten?
Di Maggio: Man muss unterscheiden zwischen den Anfangsrenditen der Prime-Yield-Transaktionen, die je nach Region zwischen 1,2% und 1,6% im Wohnsektor, 1,3% bis 2,0% im Bürosektor und 2,1% bis 2,8% bei Verkaufsflächen liegen, der durchschnittlichen Rendite (Bruttorendite von 4,5%) der von den Anlagevehikeln (Anlagefonds, Immobiliengesellschaften) gehaltenen Portfolios und der Börsenbewertung dieser letzteren. Der Markt für Immobilienfonds bietet heute eine direkte Rendite, die zwischen 1,5% und 4,5% liegt, bei einem Durchschnitt von 2,0% für den Wohnsektor und 3,5% für den kommerziellen Sektor.

IPE D.A.CH: Welche Rolle spielt das Thema Nachhaltigkeit in Ihren Investmentansätzen?
Di Maggio: ESG-Kriterien und Nachhaltigkeit spielen in unseren Managementansätzen eine zentrale Rolle. Unsere indirekten Immobilienfonds waren Vorreiter in der Schweiz, als sie einen Nachhaltigkeitsansatz auf der Grundlage des GRESB-Ratings in ihre Fondsverträge aufgenommen haben. Wir achten daher auf Herausforderungen in Bezug auf die Nachhaltigkeit und möchten Investitionslösungen anbieten, die den Ansprüchen unserer Kunden gerecht werden. Aufgrund des sich rasch ändernden Umfelds überprüfen wir Weisungen mit Bezug zu Nachhaltigkeit regelmäßig auf ihre Gültigkeit und präzisieren sie im Hinblick auf neue Erkenntnisse. Der Bundesrat verfolgt internationale Initiativen aufmerksam. So hat der Bundesrat bereits im Dezember 2020 das Eidgenössische Finanzdepartement (EFD) beauftragt, eine verbindliche Umsetzung der Empfehlungen der „Task Force on Climate-Related Financial Disclosures“ (TCFD) für Schweizer Unternehmen und die gesamte Schweizer Wirtschaft zu erarbeiten. Schweizer Unternehmen müssen die nationalen Regulierungen, welche die internationalen Entwicklungen auch berücksichtigen, einhalten. So profitieren Investoren auch in der EU indirekt von diesen Transparenzanforderungen. Hinzu kommt, dass Branchenverbände wie z. B. AMAS und KGAST eine Reihe von Kennzahlen (bspw. Energieintensität, Energieträgermix, Energieverbrauch) erarbeiten, die den Immobiliendienstleistern als Selbstregulierungsinstrumente dienen sollen.

IPE D.A.CH: Abschließend gefragt – wo sehen Sie die SFP-Gruppe in drei Jahren?
Di Maggio: In den letzten 20 Jahren haben wir eine Organisationsstruktur aufgebaut, die es uns heute ermöglicht, in allen Immobilienmarktsegmenten stetig zu wachsen und dabei ein sehr hohes Qualitätsniveau zu halten – dies ist der Schlüssel zum langfristigen Erfolg. Dieses Wachstum wird mit mehreren langjährigen Kunden erzielt, beschleunigt sich jedoch seit einigen Jahren durch den Einstieg neuer Referenzinvestoren. Das sich längerfristig abzeichnende wirtschaftliche Umfeld wird die starke Nachfrage nach Immobilieninvestitionen nicht bremsen, somit sollte sich der Trend in Richtung Immobilienverbriefungen fortsetzen. Unsere Teams sind begeistert und motiviert und blicken – über den aktuellen Zyklus hinaus – mit Zuversicht in die Zukunft.

IPE D.A.CH: Vielen Dank für diese Einblicke!