Im aktuellen Kapitalmarktumfeld wird es zunehmend herausfordernd mit rein deutschen oder europäischen Immobilien-Portfolios attraktive Renditen zu erzielen. Die Beimischung internationaler Immobilien kann hier weiterhelfen. Die fortschreitende globale Diversifikation ist in den vergangenen Jahrzehnten eindrücklich vorangeschritten. Der grenzüberschreitende Kapitalfluss war nie höher als zurzeit. Trotzdem bleiben durch die nach wie vor hohen regionalen Allokationen vielfach Chancen in den weiter entfernten Märkten wie Asien-Pazifik ungenutzt. Dabei kann ein geografisch diversifiziert angelegtes Portfolio Risiken in Krisenzeiten abfedern, wenn die Unterschiede bei Marktzyklen und -entwicklungen erkannt und genutzt werden. Außerdem bieten Investmentstrategien, die Regionen wie Asien-Pazifik miteinbeziehen, sowie sektorübergreifende Ansätze die Möglichkeit, höhere risikoadjustierte Renditen zu erzielen als Portfolios mit zu hoher regionaler Konzentration.

Asiatisch-pazifischer Raum zeigt sich robust
Die Region Asien-Pazifik bleibt von den derzeitigen Marktverwerfungen nicht gänzlich verschont, zeigt sich aber robuster als die hiesigen Märkte. Das von Oxford Economics für dieses Jahr prognostizierte Wirtschaftswachstum fällt mit 3,50% gegenüber 2021 mit 6,24% geringer aus, doch damit liegt das prognostizierte Wachstum in der Region noch deutlich vor Europa mit 3,0% und Deutschland mit 1,3% (Stand: September 2022, reales Bruttoinlandsprodukt). Ein schnelles und entschlossenes Handeln der Regierungen sowie eine hohe Impfquote haben tiefe wirtschaftliche Einschnitte aufgrund der Corona-Pandemie verhindert. Die meisten Märkte in der APAC-Region haben bereits Ende 2021 ihren wirtschaftlichen Stand von vor der Pandemie erreicht. Gleichzeitig erreichte das Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien 2021 ein Rekordhoch in den APAC-Märkten.

Gestützt durch eine robuste Nachfrage nach Investitions- und Konsumgütern und ein allmähliches Nachlassen der Unterbrechungen in den Lieferketten, erholt sich auch die Exportwirtschaft zunehmend. Das wird sich auch weiterhin positiv auf die geringe Arbeitslosenquote in den meisten APAC-Märkten auswirken. Im weiteren Jahresverlauf sind die größten Abwärtsrisiken für die Erholung demnach die weitere Entwicklung des Ukraine-Krieges und der damit verbundene Kostendruck. Bislang haben sich die Auswirkungen aufgrund der geringeren handelspolitischen und finanziellen Verflechtungen gegenüber Russland und der Ukraine jedoch in Grenzen gehalten.

Es spricht auch einiges dafür, dass die APAC-Immobilienmärkte im weiteren Jahresverlauf ebenfalls wettbewerbsfähig bleiben und gegenüber dem Vorjahr leicht zulegen werden. Der Inflationsdruck ist asymmetrisch und verläuft in Europa und den USA deutlich hartnäckiger als im Raum Asien-Pazifik. So hält Japan etwa weiter an seiner lockeren Geldpolitik fest, was den Immobilienmarkt weiterhin begünstigt.

Worauf bei den einzelnen Segmenten zu achten ist
Außerhalb Australiens bleiben Büroimmobilien im asiatisch-pazifischen Raum weiter gefragt, unter anderem da Home-Office dort kaum eine Rolle spielt. Die Büromieten wachsen im Schnitt um 2-3% und bieten daher einen gewissen Inflationsschutz.

Auch die Aussichten für Logistikimmobilien sind weiterhin positiv. Gestützt auf solide konjunkturelle Fundamentaldaten, den weiteren Anstieg des E-Commerce und niedrige Leerstandsquoten dürfte sich das Mietwachstum in den nächsten zwei Jahren weiter positiv entwickeln.

Der Einzelhandel in der APAC-Region steht vor einer leichten, aber wackeligen Erholung. Top-Einzelhandelslagen profitieren von einer verbesserten Verbraucherstimmung und von der Wiedereröffnung der Grenzen, wobei die Touristenzahlen erst Ende 2023 wieder das Niveau von vor der Pandemie erreichen dürften. Am Beispiel Australien zeigt sich, dass Produkte des täglichen Bedarfs wie Frischwaren, Tier- und Babynahrung oder Arzneimittel trotz des boomenden E-Commerce weiterhin in Geschäften vor Ort gekauft werden. Daher sollten sich Investoren auf Einzelhandelsformate konzentrieren, die auf Lebensmittel sowie auf Produkte des täglichen Bedarfs ausgerichtet sind.

Im Zuge der Corona-Pandemie sind Wohnimmobilien wieder zunehmend in den Fokus vieler Investoren gerückt. Denn im Vergleich zum Gewerbeimmobilienmarkt, der teilweise erheblich von Lockdowns beeinträchtig war, überzeugten sie mit einem langfristig stabilen Ertragsfluss und relativ hohen Renditen. Der japanische Wohnimmobilienmarkt kommt mit seinen positiven Fundamentaldaten, seiner Stabilität sowie dem Mietsteigerungspotenzial dem Investmentansatz deutscher institutioneller Investoren besonders entgegen. Die Wohnungsmieten lagen in den meisten Städten unter den Höchstständen von vor der globalen Finanzkrise. Die durchschnittliche Vermietungsquote in Tokio verharrt mit rund 96,8 % im ersten Quartal 2022 auf einem hohen Niveau. Generell gilt, dass die Zahl kleinerer Haushalte in Japan und auch weltweit zunimmt. Die Menschen heiraten später, bekommen weniger Kinder und bleiben häufiger alleinstehend. In der Tendenz ist damit Mieten oft attraktiver als Wohneigentum zu erwerben, entsprechend steigt die Nachfrage nach kleineren Mietflächen.

Attraktive Alternative zum deutschen und europäischen Immobilienmarkt
Insgesamt bilden Immobilien im Raum Asien-Pazifik aufgrund des vielfältigen Potenzials, das die verschiedenen Märkte und Sektoren bieten, eine attraktive Ergänzung zu hiesigen Immobilieninvestments. Besonders der australische und japanische Markt bieten Investoren attraktive Chancen. Um die Marktchancen vor Ort erkennen und nutzen zu können, sind fundiertes Research, die Analyse der Fundamentaldaten sowie lokale Marktexpertise entscheidend.

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*) Shaowei Toh, Head of Research and Strategy, Asia Pacific, bei Savills Investment Management