Heterogener Wirtschaftsraum mit unterschiedlichen Stärken und Schwächen
Dazu kommt, dass es für Anleger gerade in volatilen Zeiten wichtig ist, ein gut diversifiziertes Portfolio zu haben und es mit unterschiedlichen Renditekomponenten defensiver aufzustellen. Durch die einzigartigen Wirtschaftsstrukturen der APAC-Industrieländer korrelierten die meisten ihrer Immobilienmärkte in den letzten zehn Jahren relativ wenig mit denen Europas oder der USA, die tendenziell in ähnlicher Weise von ungünstigen Faktoren oder Verwerfungen betroffen sind.

Dabei gibt es in der APAC-Region besonders widerstandsfähige Länder und Sektoren sowie solche, bei denen Anleger besser mit Vorsicht vorgehen sollten. Vor allem ist es ratsam, die verschiedenartige Volatilität der einzelnen Länder im Auge behalten. Zwar war die Volatilität der APAC-Immobilienmärkte in den letzten zehn Jahren tendenziell insgesamt geringer als die der entsprechenden Märkte in Europa und den USA. Aber Chinas Wachstum beispielsweise verlangsamt sich derzeit angesichts der anhaltenden Herausforderungen im Immobiliensektor – einer wirtschaftlichen Schlüsselkomponente des Landes. Insbesondere APAC-Volkswirtschaften wie Australien und Korea sind enge Handelspartner Chinas. Durch diese intensiven Beziehungen könnte es einige Abwärtsrisiken bei der Nachfrage nach Büro- und Logistikimmobilien an diesen Standorten geben.

Belastbar: Erstklassige Logistik und Mietwohnungen
Die Immobilienpreise im APAC-Raum sind nicht so stark gesunken wie in Europa und den USA. Insbesondere der Logistikbereich blieb resilient. Daher profitieren speziell zentral gelegene Lagerhallen bester Qualität in wichtigen Wirtschaftszentren von langfristigen strukturellen Veränderungen wie dem weiterhin boomenden Onlinehandel, der durch das Bevölkerungswachstum und umfangreiche Investitionen vieler Länder in Transport und Infrastruktur unterstützt wird. Es gibt einen deutlichen Trend hin zu modernen Gebäuden, in denen sich automatisierte und roboterassistierte Prozesse besser umsetzen lassen. Durch diese Entwicklung könnten sich auch in bisher nicht so stark entwickelten Logistikmärkten wie Tokio und Osaka attraktive Entwicklungsmöglichkeiten bieten. Nach Berechnungen von JLL betrug der Anteil an modernen Logistikobjekten in den beiden Städten im Oktober lediglich bei 25% bzw. 18% des Gesamtbestandes in diesem Sektor.

Ein Beispiel: Im Januar 2023 wurde M&G Real Estate Asia zum Mehrheitsaktionär des vollständig vermieteten ESR Ichikawa Distribution Centre in Ichikawa City, Großraum Tokio. Der Immobilieninvestor erwarb für 34 Mrd. JPY (329 Mio. US-Dollar) einen Anteil von 33,3% an der hochmodernen Logistikanlage mit einer Fläche von 2,165 Mio. qm und erhöhte damit seinen Anteil von 25% im Jahr 2021 auf 58,3%.

Weil Wohnungseigentum für viele Menschen immer weniger bezahlbar wird und sich die Einstellung zum Thema Miete besonders in den großen Städten des APAC-Raumes ändert, werden Mehrfamilienhäuser und Wohnungen, die gebaut werden, um sie zu vermieten (englisch Build-to-Rent, kurz BTR) zu einer attraktiven Anlage. Sie bietet stabile und robuste Einkommensströme sowie einen potenziellen Inflationsschutz. In einem Umfeld steigender Zinssätze können sich Sektoren mit einer Mietsteigerung, die die Inflation übertrifft, als widerstandsfähig gegen einen Anstieg der Cap Rates zeigen.

In Australien steckt der BTR-Sektor eher noch in den Kinderschuhen und dürfte daher Anleger mit größerer Risikobereitschaft ansprechen. Japan hingegen ist der etablierteste Wohnungsmarkt in der APAC-Region. Er zieht speziell einkommensorientierte Investoren an.

Ein Beispiel: Der größte Portfoliokauf von M&G Real Estate im Mehrfamilienhaussektor war der Erwerb von 30 Wohnimmobilien in den japanischen Großstädten Tokio, Osaka und Nagoya von Blackstone im März 2022. Der Gesamtkaufpreis für das Portfolio mit 1.575 Wohnungen betrug 49,2 Mrd. JPY. Durch den Erwerb erhöhte sich das von M&G Asia Property Fund verwaltete Vermögen in diesem Sektor erheblich auf 109,3 Mrd. JPY.

Das Angebot an Mietwohnungen in Japan und Australien bietet eine gute risikoadjustierte Vergütung. Der Trend zu mehr Mietwohnungen wird sich auch in anderen Ländern des APAC-Raumes durchsetzen.

Vorsicht bei alten Büros und Objekten ohne ESG-Fokus
Im Vergleich zu Europa und insbesondere den USA wird in den meisten APAC-Ländern nach wie vor mehr im Büro gearbeitet. Auch die Mieten bleiben hier stabiler. Das stärkt die Nachfrage nach Büroflächen. Allerdings kehren die Arbeitenden in Australien langsamer in die Büros zurück, als in anderen APAC-Märkten. Die Aussichten für den Sektor sind daher uneinheitlich, weil Mieter und Investoren sich auf erstklassige, ESG-konforme Büros in Top-Lagen konzentrieren. Veraltete Büroimmobilien in Randgebieten haben ein größeres Risiko, nicht mehr genutzt zu werden, und können folglich an Wert verlieren.

Die Zahl der Unternehmen in Asien, die sich zu Netto-Null-Kohlenstoff-Zielen verpflichtet haben, hat sich gemäß der Datenbank Net Zero Tracker in den letzten drei Jahren verdreifacht. Da die Verbesserung der betrieblichen Effizienz und der Produktivität immer wichtiger wird, werden nicht zum Kerngeschäft gehörende Immobilien ohne Nachhaltigkeitsnachweis im Büro- und Logistiksektor zukünftig mit einem anhaltenden Mietermangel zu kämpfen haben.

Längerfristige Chancen für Einkaufszentren und Refinanzierungen in Australien
Zentral gelegene Einzelhandelszentren, die alle Waren des täglichen Gebrauchs einschließlich Lebensmitteln anbieten, stellen besonders in wirtschaftlich schwachen Zeiten ein Anker-Investment dar, denn sie sind von Natur aus defensiver. Weil aber die Lebenshaltungskosten steigen und die Verbrauchernachfrage zurückgeht, werden Einzelhändler, die Konsumgüter verkaufen, im Vergleich zu Händlern, die die höheren Kosten leichter an die Verbraucher weitergeben können, wahrscheinlich stärker unter Druck geraten.

Eine weitere langfristige Möglichkeit bietet sich in Australien, wo in den kommenden zwei Jahren eine Finanzierungslücke entstehen könnte. Der Grund: Höhere Fremdkapitalkosten, niedrigere Bewertungen von Immobilien und strengere Kreditvergabestandards, insbesondere bei traditionellen Banken. Dies ist eine Chance für Kreditgeber außerhalb des Bankensektors und Kreditfonds. Sie können die Lücke durch Finanzierungen für hochwertige Assets zu attraktiven Margen schließen.

Für ein Engagement auf den sehr heterogenen Immobilienmärkten der APAC-Region ist ein fundiertes Verständnis für die lokalen Gegebenheiten und intensive langjährige Beziehungen vor Ort unerlässlich. Ein gut diversifiziertes Portfolio sollte Anlagen in den wichtigsten Gateway-Märkten, wie Japan, Australien, Hongkong, Singapur oder Südkorea enthalten. Langfristig orientierte Investoren werden von der Erholung des regionalen und globalen Handels sowie von der sich stabilisierenden Effizienz der Lieferketten profitieren. Aber sie werden auch darauf achten, nur in Sektoren zu investieren, die eine nachgewiesene Erfolgsbilanz und eine hohe Liquidität aufweisen – und zwar sowohl bei steigenden als auch nachlassenden Märkten.

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*) Richard van den Berg und Jason Leong, Fondsmanager des M&G Asia Property Fund