Trotz der geringen Transaktionsaktivitäten verzeichnete Spanien im vergangenen Jahr nach Erhebungen von Colliers einen leichten Anstieg der Hotelinvestitionen auf rund 3,3 Mrd. Euro – und damit das dritthöchste Investitionsvolumen in der Geschichte des Landes und ein Plus von 3% gegenüber dem Vorjahr. Wenn man die Zahlen richtig interpretiert, stellen die 2022er Zahlen tatsächlich einen echten Rekord dar, da die vorherigen Höchststände 2017 und 2018 mit der Übernahme von HI Partners durch Blackstone bzw. NH Hotels durch Minor erreicht wurden.
Die Robustheit und Widerstandsfähigkeit des spanischen Hotelmarktes ist vor allem auf darauf zurückzuführen, dass Spanien als internationales Reiseziel wieder verstärkt in den Fokus institutioneller Investoren zurückgekehrt ist und das führende Hotelgruppen ihre Präsenz in Spanien durch die Eröffnung von Hotels in der Luxuskategorie spürbar erhöht haben. Wenngleich aus heutiger Sicht noch ungewiss ist, ob sich das Investitionstempo auch in 2023 fortsetzen wird, dürften die rückläufigen Finanzierungskosten und die robuste Konjunktur Investoren ermutigen ihre Aktivitäten auf dem spanischen Hotelinvestmentmarkt zu erhöhen. Dafür spricht auch die niedrige Inflationsrate, sich Mitte des Jahres 2023 bei etwa 2% bewegen sollte. In anderen Ländern Europas dürfte die Inflationsrate dagegen deutlich höher liegen. Dennoch sollten Investoren weiterhin kritischer auf die Bewertungen vieler Objekte schauen – auch im Hinblick auf die ESG-Tauglichkeit.
Boomender Tourismus
Exceltur, eine bedeutende Lobbygruppe im Tourismus des Landes, berichtete jüngst, dass die Einnahmen des Sektors im Jahr 2022 etwa 159 Mrd. Euro erreichen werden, was einem Anstieg von 1,4% gegenüber 2019 entspricht. Nach Angaben des spanischen Instituts für Statistik stiegen die Hotelübernachtungen im vergangenen Jahr auf 320 Mio., 85% höher als 2021.
Balearen mit erhöhtem Investitionstempo
Der Großteil des Transaktionsgeschehens fand erneut in Madrid, Barcelona und den Balearen statt. Auf Platz 1 lagen die Balearen, die 33 Transaktionen im Wert von 913 Mio. Euro verzeichneten und damit nahe am Höchstwert von 947 Mio. Euro im Jahr 2018 lagen. Dahinter rangierten die Provinz Málaga mit einem Investitionsvolumen von 572 Mio. Euro und die Kanarischen Inseln mit nur sechs Transaktionen und einer Hotelinvestition von 175 Mio. Euro. Im städtischen Bereich verzeichnete Madrid mit 803 Mio. Euro einen Rekord an Hotelinvestitionen, die 24% der nationalen Investitionen ausmachten und den Wert von Barcelona (225 Mio. Euro) mehr als verdreifachten. Der Durchschnitts-Kaufpreis pro Zimmer erreichte mit 168.800 Euro einen neuen Höchststand. Diese Zahl bedeutet einen Anstieg von 7% gegenüber dem bisherigen Rekordwert von 2021.
Insgesamt wurden im Jahr 2022 ca. 133 Hotels und 17.754 Zimmer gehandelt (2021: 127 Objekte mit 19.043 Zimmer). Darüber hinaus wurden weitere 30 Transaktionen mit Grundstücken zur Entwicklung und Immobilien zur Umnutzung getätigt. Investoren bevorzugten nach wie vor Hotels der gehobenen Kategorie und Luxushotels, wobei auf 4-Sterne-Hotels ca. 50% und auf 5-Sterne-Hotels ca. 30% aller Transaktionen entfielen, dies zeigt, dass Investoren fieberhaft nach 5-Sterne-Immobilien insbesondere im Resort-Segment suchen. Des Weiteren ist ein anhaltendes Interesse ausländischer Investoren zu beobachten, die in den letzten sieben Jahren die Hauptkäufer waren und 2022 etwa 2,4 Mrd. Euro oder 72% der Gesamtinvestitionen aufbrachten.
Zu den Höhepunkten des vergangenen Jahres zählte der Erwerb eines Portfolios von sechs Hotels auf Ibiza und Mallorca durch die israelische Hotelkette Fattal Group von KKR. Die Summe dieser Hotels, die alle 4-Sterne-Hotels sind, soll ein Verkaufsvolumen von 165 Mio. Euro erreicht haben. Daneben hat die spanische Investmentgesellschaft Eurazeo das Ayre Portfolio im Wert von 129 Mio. Euro von Grupo Empresas Matutes und El Corte Inglés erworben. Eurazeo ist im Februar 2022 eine strategische Partnerschaft mit dem kanadischen Public Sector Pension Investment Board (PSP Investments) eingegangen, um Hotels in ganz Europa zu investieren. Ein weiteres Highlight des Quartals war die Umwandlung des Mett Marbella Estepona in ein 5-Sterne-Hotel durch die Investorengruppe HIP. Zu den bedeutendsten Hoteltransaktionen zählte auch der Erwerb der Rosewood Villa Magna und Bless Madrid Hotels durch Sancus Hotels.
Engel & Völkers und 12.18 mit neuen Lifestyle-Fonds
Zu erwähnen ist noch die Kooperation von Engel & Völkers Asset Management und 12.18 Investment Management. Hierbei wurde ein Fonds im Bereich der Luxushotellerie aufgelegt. Zu den Objekten zählt auch das 7Pines-Hotel in Ibiza im Wert von 130 Mio. Euro. Gleichwohl haben auch einige Hotelkonzerne wie bspw. Meliá und NH angekündigt, einige ihrer Hotels zu verkaufen, um die nach der Pandemie aufgelaufenen Schulden abzubauen. Anfang Januar erwarb Schroders Capital das „The Standard Hotel“ mit 67 Zimmern im Herzen der Altstadt von Ibiza. Dies ist die vierte Akquisition von Schroders Capital in den letzten 12 Monaten im Bereich der europäischen Luxus-Lifestyle-Hotels. Die meisten Akquisitionen fanden in Madrid (u. a. Meliá Princesa de Madrid & Hard Rock Hotel Madrid) statt.
Performance: RevPAR in den Feriendestinationen über dem 2019er Niveau
Dass Spanien in seiner Beliebtheit als Reiseland kaum zu toppen ist, zeigt sich auch an den KPIs die im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen sind. Bedingt durch die hohe Inflation gingen allerdings auch die Margen zurück. Darunter litten die Mittelklassehotels stärker als die Luxusherbergen.
Zum dritten Quartal lag der RevPAR landesweit rund 7% höher als im Vergleichszeitraum 2019. Während die Kennziffer in den städtischen Destinationen sich nahe dem Niveau vor dem Covid-Ausbruch bewegte (-3,5% Jul-22 vs. Jul-19), übertraf der RevPAR in Feriengebieten das Niveau von 2019 (+15%). Die höchsten Steigerungen bei den Zimmerraten (ADR) wurden in Madrid mit 165 Euro (+13%) und Málaga mit 132 Euro (+23%) notiert, währenddessen Ibiza mit plus 28% auf 197 Euro, Mallorca mit 129 Euro/+13% und Costa de Sol mit 154 Euro/+23% in den Feriendestinationen die höchsten Wachstumsraten verzeichneten.
Blick auf Madrid (Quelle: ClipDealer)
In der Sommersaison (Juni bis August 2022) verzeichnete Spanien 36 Mio. Besucher und hat damit in etwa das 2019er Niveau erreicht. Der Anstieg ist vor allem auf den Anstieg der internationalen Reisen zurückzuführen. Demnach entfielen 60% der Gesamtübernachtungen auf den internationalen Tourismus. Im Jahr 2019 lag der Anteil noch bei 53%.
Fazit
Ähnlich wie im vergangenen Jahr dürften auch im Jahr 2023 der Großteil der durchgeführten Transaktionen sich auf die Spitzenlagen konzentrieren, wie zum Beispiel den Städten Madrid und Barcelona oder auf Destinationen wie die Balearen, die Kanarischen Inseln oder die Costa del konzentrieren.