Sektoral und regional unterschiedlich schnelle Erholung
Naturgemäß war diese Nachfragespitze im Sommer 2020 zu großen Teilen auch das Ergebnis von Einreisesperren und Beherbergungsverboten in den ausländischen Touristenzielen. Und dennoch konnte nach Wegfall der meisten Reisebeschränkungen im vergangenen Jahr weiterhin eine hohe Touristennachfrage im Inland festgestellt werden. Verhaltener verlief die Entwicklung im Geschäftsreisesegment, welches unverändert deutlich hinter der Vor-Corona-Zeit zurückliegt – aber auch wieder deutliche Steigerungen sieht.

Unterschiedlich verlief und verläuft die Entwicklung auch in regionaler Hinsicht. Weltweit am signifikantesten hatte sich die extrem restriktive Politik in China und Japan ausgewirkt, die beide erst gegen Ende 2022 spürbare Lockerungen vorgenommen hatten.

In Europa lag der Umsatz pro verfügbarem Raum (RevPAR) 2022 laut einer CBRE-Studie dagegen wieder bei 97% des vorpandemischen Niveaus, in den USA sogar bei 108%. Für die aktuelle Saison wird weiteres Wachstum erwartet. Auch in Deutschland lagen die Übernachtungszahlen im April 2023 nur noch minimal unter dem Niveau von April 2019.

Gewinner und Verlierer
Durch die aufgestaute Nachfrage hatte insbesondere der durchschnittliche Tagespreis (ADR) in den meisten Märkten ein massives Wachstum gezeigt – vereinzelt deutlich über dem Vorkrisenniveau. Als Stichwort fand hier der Begriff des „Revenge Travel“ Verbreitung. Die Leute wollten einfach reisen und hatten aufgrund der weitgehend ausgefallenen Reisejahre entsprechende Mittel, die dann zu einer deutlich reduzierten Preissensitivität führten und den Hotels die hohen ADR-Wachstumsraten ermöglichten.

Geschäftsreisen haben sich dagegen infolge neuer Gewohnheiten weniger stark erholt. Während der Pandemie haben immer mehr Unternehmen so viele Reisen wie möglich durch Videokonferenzen ersetzt. Viele sind dabei dauerhaft auf den Geschmack gekommen. 2023 wird zwar wieder mehr geschäftlich verreist als auf dem Höhepunkt der Pandemie, doch das Niveau von 2019 wird in diesem und wohl auch im kommenden Jahr voraussichtlich nicht erreicht werden. Inwieweit auch die reduzierten Büropräsenzen einen Einfluss haben, ist noch nicht vollständig nachgewiesen.

In den USA zeigen sich zumindest aktuell bereits Tendenzen, dass die Dynamik der ADR- Zuwächse abnimmt und somit die großen Umsatzsprünge an Tempo verlieren dürften.

Geschäftsmodelle im Wandel
Bei abnehmenden Steigerungsraten auf der Einnahmeseite haben viele Hotelbetreiber aus den Herausforderungen während Corona bereits Anpassungen auf der Kostenseite, insbesondere durch Optimierungen im Betrieb, vorgenommen. Die Furcht vor Ansteckung hat der Digitalisierung noch einmal Schwung verliehen, und es gibt kaum noch eine Dienstleistungssparte, die ohne digitale, kontaktlose Angebote auskommt – das gilt auch für klassische Hotel-Services wie die Rezeption. Viele Kunden schätzen die Formlosigkeit und Bequemlichkeit von Check-in- und Kundenbetreuungs-Apps auch nach der Pandemie. Es ist aber wichtig, dass die digitalen Angebote Zielgruppen-adäquat eingesetzt werden und zum Anspruch des Hotels passen. Gerade die Gäste in der gehobenen und Luxus-Hotellerie erwarten unverändert ein hohes Maß an exzellentem und persönlichem Service.

Ein Segment des Gastgewerbes erhielt durch die Pandemie einen richtigen Schub: das Extended-Stay-Segment. Aus Gästesicht war es angenehmer, mehr Platz als in einem vergleichbaren Hotelzimmer zu haben, und durch die Möglichkeit der Zubereitung von Speisen in den standardmäßigen Küchen beziehungsweise Kitchenettes konnte der Kontakt zu anderen Gästen minimiert werden. Aus Betreibersicht ist bei dieser Betriebsform insbesondere der deutlich niedrigere Serviceaufwand und die somit niedrigeren Personalkosten ein attraktiver Faktor. Beides kombiniert hatte dazu geführt, dass sich speziell dieses Segment als vergleichsweise resilient in der Krise zeigte.

Ein weiterer Trend, der aktuell an Bedeutung gewinnt, ist der gesamte Themenkomplex ESG. Vor dem Hintergrund der EU-Taxonomie mit ihren sukzessive steigenden Transparenzpflichten für Unternehmen sowie dem hohen öffentlichen Bewusstsein für Klimaschutz ist das sowohl für Geschäfts- als auch für Privatreisende zunehmend von Interesse. Große Hotelketten ebenso wie institutionelle Investoren fallen zudem selbst unter die Verpflichtungen der EU-Taxonomie und weiterer Transparenz- und Nachhaltigkeitsgesetze.

Wie in vielen Branchen gibt es in der Touristik leider eine ganze Reihe von Umweltsiegeln und Zertifikaten unterschiedlicher Glaubwürdigkeit – an einer gründlichen Recherche führt kein Weg vorbei. Dennoch sind gerade die Hotelbetreiber vielfach aus eigenem Antrieb speziell an Reduzierungsmöglichkeiten von Energie- und Wasserverbrauch als auch an Reduzierungen der Entsorgungskosten interessiert. Die Verträge hierzu werden üblicherweise von den Hotels direkt mit den jeweiligen Ver- und Entsorgern geschlossen – sind also direkt GuV-wirksam für den Hotelbetreiber.

Die Bedeutung für Hotelinvestoren
Für die Investoren ist es entscheidend, die Mechanismen der Hotellerie zu verstehen. Hotels sind eben keine reinen Immobilien, sondern 24/7 an 365 Tagen im Jahr laufende Betriebe. Die Zeiten, in denen ein Hotelinvestment lediglich in der Kapitalisierung einer Pacht beziehungsweise Miete betrachtet wurde, sind seit langem schon vorbei. Insbesondere Corona und jetzt die Zinsentwicklung zeigen deutlich, dass eine hohe Transparenz zu allen oben genannten Punkten erforderlich ist. Die Hotelbetreiber müssen ihre Zahlen offenlegen und die Investoren müssen diese beurteilen können.

Für den Investor bedeutet dies, er muss im Vorfeld sehr viel tiefer in die Hotellerie einsteigen, als lediglich nach „Lage, Lage, Lage“ zu urteilen. Das gilt nicht zuletzt in der gegenwärtigen Situation, wo das Transaktionsgeschehen noch sehr verhalten und eine verlässliche Preisfindung schwierig ist. Nehmen Investoren die umfassende Arbeit der Analyse von Hotelmarkt, Betreiber und Betriebszahlen auf sich, stehen die Chancen gut, dass auch in schwierigen Phasen erfolgreiche Investments getätigt werden können.

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*) Sven Nötling, Head of Hospitality, Commerz Real