Von boomenden Projekten zur Stagnation
Vor zwei Jahren sah der Immobilienmarkt noch ganz anders aus. Projektentwickler boten eine Vielzahl von Neubauprojekten an, oft mit hohen Erwartungen hinsichtlich der erzielbaren Mieten. Die Multiplikatoren reichten bis zum 35-fachen der Nettojahresmieten, insbesondere in Metropolregionen. Niedrige Zinsen und KfW-Förderungen machten diese Investitionen wirtschaftlich rentabel und ermöglichten wettbewerbsfähige und attraktive Renditen von 3,5-4%.

Doch die Rahmenbedingungen änderten sich rapide und nachhaltig: Der Angriffskrieg auf die Ukraine sorgte für hohe Inflation, worauf die Zentralbanken mit steigenden Zinsen antworteten. Zusätzlich zu dieser Gemengelage wurden die KfW-Förderprogramme für das Bauen weitestgehend und ersatzlos gestrichen und der Markt für Projektentwicklungen geriet ins Stocken. Viele Projekte, die unter den alten Bedingungen noch realisierbar waren, wurden unrentabel-, und der Markt kam nahezu vollständig zum Erliegen. Diese Veränderungen begannen sich zunächst bei den Bauprojekten bemerkbar zu machen und zogen sich dann durch den gesamten Markt.

Projektentwickler unter Druck
Heute sitzen viele Projektentwickler auf teuren Grundstücken und möchten bauen, doch hohe Bau- und Finanzierungskosten stellen eine große Hürde dar. Um dennoch aktiv bleiben zu können, sind viele von ihnen bereit, ihre Gewinnmargen merklich zu reduzieren und ihre Kalkulationen anzupassen. Der Markt hat sich dadurch gewandelt: Was vor Kurzem ein Verkäufermarkt war, ist nun ein Käufermarkt geworden. Noch vor drei Jahren telefonierten Investoren den Projektentwicklern vergeblich hinterher, um ihr Geld unterzubringen. Doch heute sind es die Entwickler, die verzweifelt nach Kapital suchen. Wir sehen nun Immobilienangebote mit Multiplikatoren von 22 bis 24, was im Vergleich zu den früheren Spitzenwerten einen erheblichen Rückgang darstellt. Diese Veränderung deutet darauf hin, dass der Markt möglicherweise (abschließend) einen Boden gefunden hat und sich wieder zu stabilisieren beginnt.

Attraktive Renditen tun sich wieder auf
Skizziert man ein realistisches Szenario, kann man sich ein Bild von den sich nun wieder bietenden Chancen machen: Mit den derzeit am Markt verhandelten Angeboten und Kaufpreisvorstellungen sowie den realistisch erzielbaren Mieten lassen sich bei vollständigem Eigenkapitaleinsatz Ausschüttungsrenditen von knapp 4% erzielen. Diese können sogar auf über 4% steigen, geht man von späteren günstigen Nachfinanzierungen durch potenziell weiter sinkende Zinsen und von moderaten Mietsteigerungen aus. Die Lücke zwischen dem risikofreien Zins (beispielsweise zehnjähriger deutscher Bundesanleihen) und diesen 4% beträgt aktuell etwa 1,5-2%. Deutlich wird: Das Blatt beginnt sich zu wenden, Wohnprojekte verheißen wieder wettbewerbsfähige Renditen.

Dabei hat sich die strukturelle Lage bei Wohnimmobilien im Vergleich zu vor zwei Jahren eher noch verschärft: Das geringe Angebot an Neubauten und die hohe Zuwanderung in die deutschen Metropolregionen treiben die Mietpreise langfristig weiter dynamisch nach oben. Diese Wanderungsbewegungen verstärken die ohnehin hohe Nachfrage nach Wohnraum in den Top-7-Städten. Wenn Mieter ausziehen, gibt es häufig direkte Anschlussvermietungen. Dies bietet eine zusätzliche Sicherheit für Investoren. Sollte es notwendig sein, erlauben Auszüge eine Verbesserung der Bausubstanz und der Energieeffizienz der Immobilien, für die Mieteinnahmen reinvestiert werden. Das führt langfristig zu einer taxonomiekonformen Wertsteigerung der Objekte und macht sie noch lebenswerter für Mieter.

Steigende Mieten und stabile Kaufpreise
Die steigenden Mieten sind ein klares Indiz dafür, dass die Kaufpreise stabil bleiben und tendenziell weiter anziehen werden. Diese stabile Wachstumsprognose macht den aktuellen Zeitpunkt wieder besonders attraktiv für Investitionen in Wohnimmobilien.

Fazit
Insgesamt bietet der derzeitige Markt ein günstiges Zeitfenster für Investitionen in Wohnimmobilien. Die bereits erfolgten Preiskorrekturen, die Möglichkeit weiterer Zinssenkungen im zweiten Halbjahr des laufenden Jahres und die dynamische Entwicklung bei den Mieten schaffen ein Umfeld, in dem Investitionen wieder lohnenswert sind. Für Anleger, die langfristige Stabilität und Wachstum suchen, ist unseres Erachtens jetzt der richtige Zeitpunkt, um erneut in den Wohnimmobilienmarkt einzusteigen oder bestehende Portfolios zu diversifizieren und sich für den nächsten Immobilienzyklus zu positionieren.

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*) Jens Bodem, Vorstand der magna asset management ag