Die Untersuchungskriterien umfassen dabei die Bevölkerungsentwicklung, die Wirtschaftsleistung und Beschäftigungszahlen der Städte. Außerdem werden die Größe des Wohnungsbestands, das Neubauvolumen und das Aufkommen von KfW-Förderungen berücksichtigt. Hinzu kommen die Mietentwicklung, Bewertungsrendite und Performance der Wohnimmobilien. Das Ergebnis zeigt, dass die Mietwohnungsmärkte der Top-8-Städte aufgrund ihrer günstigen Rahmenbedingungen in den Bereichen Demografie, Wirtschaft, Einkommen und Bildung weiterhin resilient und stabil sind.

Zu erkennen ist demnach auch, dass durch die gestiegene Inflation, die erhöhten Zinsen und Baukosten sowie den vermehrten bürokratischen Aufwand die Neubauzahlen weiter sinken. Neben der natürlichen Angebotsknappheit in den untersuchten Städten sinkt das Angebot auf diese Weise zusätzlich im Verhältnis zur Nachfrage. Die Wohnimmobilienmärkte bewegen sich aufgrund der genannten Verteuerungen tendenziell weg vom Eigentum und hin zur Miete.

Abnehmender Neubau und steigende Mietpreise
Die Immobilen- und Bauwirtschaft wird im Jahr 2023 deutlich weniger Neubauten verzeichnen als noch im Jahr davor. Gründe dafür sind unter anderem gestiegene Finanzierungs- und Baukosten sowie höhere Anforderungen an den Neubau. Die Fortsetzung dieses Trends wird von der Branche auch für 2024 antizipiert. Aktuell sind die Neubauanteile von Frankfurt am Main (8,3%) und München (8,2%) positive Beispiele, die Neubauquoten von Leipzig (3,6%) und Berlin (3,7%) hingegen repräsentieren das untere Ende des Feldes.

Gleichzeitig haben gemäß der Studie die Wohnungsmieten bei Erstbezug zwischen 2003 und 2022 in allen Top-8-Städten zugelegt. Berlin verzeichnete mit einem Plus von 72% den stärksten Anstieg, gefolgt von Stuttgart (+62%) und Leipzig (+59%).

Abb. 1: Entwicklung der Mieten im Erstbezug in den Top-8-Städten


Vermietungsmärkte an allen Top-8-Standorten stabil
Zwischen 2003 und 2022 haben sich die Immobilienmärkte an allen Top-8-Standorten konsolidiert. Die wachsende Nachfrage nach Wohnraum und die dynamische Demografie führen insbesondere zu stabilen Mietmärkten in den Metropolen. Gleichzeitig ist unter anderem durch gestiegene Zinsen und ein gesunkenes Vermietungsrisiko die durchschnittliche Top-8-Rendite von ca. 6,7% auf ca. 3,1% zurückgegangen. Die Renditen liegen dabei im Durchschnitt eng beieinander und waren zu jedem Zeitpunkt der vergangenen 20 Jahre höher als die Renditen deutscher Staatsanleihen.