IPE D.A.CH: Herr Ertan, Sie kennen den Logistikimmobilienmarkt seit 25 Jahren und haben mit dem Beratungshaus Realogis und dem Fondsinitiator RLI Investors, der bisher zwei Logistik-Spezial AIFs aufgelegt hat, zwei Unternehmen zu marktführenden Positionen geführt. Welche marktprägenden Entwicklungen sehen Sie derzeit im Logistikmarkt?
Ertan: Mit seiner zentralen Lage in Europa und als mehrfach ausgezeichneter Logistikweltmeister ist Deutschland sehr interessant für Investoren, die in Lagerimmobilien investieren wollen. Allerdings herrscht in den Top-Lagen seit Jahren aufgrund von Grundstücksflächenmangel und dem Versiegelungsstopp der Bundesregierung eine Vermietungsquote von 1-3%. Die Corona-Pandemie wird dieses Szenario noch weiter verschärfen. Es geht erstens darum, zukünftig die Versorgung der Bevölkerung noch verstärkter sicherzustellen. Zweitens werden Unternehmen ihre Lieferketten robuster gestalten und hierfür Pufferlager zu errichten. Drittens denken Unternehmen darüber nach, Teile ihrer Produktion wieder nach Deutschland oder zumindest Europa zurückzubringen. Das wird eine vermehrte Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen mit sich bringen.

IPE D.A.CH: Auf der Suche nach Rendite investieren institutionelle Anleger vermehrt in Logistikimmobilien. Werden sie vor dem Hintergrund der knapp verfügbaren Produkte fündig – und wenn ja, zu welchen Konditionen?
Ertan: In der Tat hat sich das frühere Nischenprodukt in den vergangenen Jahren zu einer bei institutionellen Anlegern hoch gefragten Assetklasse entwickelt, wie es in den USA oder in Großbritannien schon lange der Fall ist. Allerdings wurden in Deutschland in den vergangenen fünf Jahren vermehrt reine Fonds für Erstbezug-Neubauten von Logistikimmobilien mit langen Mietvertragslaufzeiten von bis zu 15 Jahren aufgelegt. Dies führte zu dem Irrglauben, dass sich mit Logistikimmobilien ohne großen Aufwand Geld verdienen lässt.

IPE D.A.CH: Im Durchschnitt erzielen diese Erstbezug-Fonds 3-4% Rendite, was manchen Anlegern reichen mag. Andere Fonds liegen deutlich unter den Erwartungen. Was braucht es für eine Fondsperformance von bis zu 7% Rendite p.a.?
Ertan: Man muss grundsätzlich genau hinschauen, wer den Fonds auflegt und wer ihn managt. Universalhäuser, die neben anderen Produkten auch mal einen Logistikfonds auflegen, können ohne Expertise in der Regel nicht dieselben Renditen erzielen, wie ein spezialisierter Fondsanbieter. Und mit einem 15-Jahre Mietvertrag mit einem Blue Chip erzielt man 4,5%. Das ist aber keine Meisterleistung, wenn sich fünf Fonds um diese eine Immobilie streiten. Wir verfolgen eine andere Strategie und sind in dem Segment unterwegs, das die tägliche Herausforderung der Kontraktlogistiker abbildet, und das sind kurzfristig verfügbare Lagerhallen mit kurzfristigen Mietverträgen.

IPE D.A.CH: Können Sie das konkretisieren…?
Ertan: In der jetzigen Zeit gelten Logistikimmobilien mit einer Laufzeit von 5 Jahren bereits als sehr lange vermietet, 3-Jahres-Mietverträge gelten als langfristig und 1-Jahres-Mietverträge sind kurzfristig. Auf diese Entwicklung können Sie nur eingehen, wenn Sie 15 Jahre Erfahrung in der Logistikimmobilienbranche und mehr als 20 Jahre im Logistikimmobilien-Ankauf mitbringen, um die richtigen Objekte in den Fonds einzubringen und die Immobilien auszulasten.

IPE D.A.CH: Somit braucht es eine hohe Spezialisierung im Asset Management…
Ertan: Richtig – und die richtigen Mitarbeiter sowie einen Branchenmix, der durchdacht ist, um – und da sind wir sehr konservativ in unseren Finanzierungsvorgaben – bei unserem niedrigen LTV um die 50:50 – Ausschüttungsrenditen zwischen 6,75 -7,00% Rendite für unsere Endinvestoren zu erzielen. Deswegen bündeln wir die Bereiche Fondsmanagement, Investment Management sowie Asset Management zusehends unter einem Dach und konzentrieren uns vermehrt auf die Wertsteigerung aus dem Portfolio heraus mit Inhouse-Projektentwicklungen.

IPE D.A.CH: Welche Merkmale muss Ihrer Meinung nach eine Logistikimmobilie in Zeiten vor und nach der Corona-Pandemie mitbringen, um als Renditeobjekt interessant zu sein?
Ertan: Grundsätzlich ist Logistik die gewerbliche Immobilien-Assetklasse, die am wenigsten anfällig für Krisen ist und somit die geringste Volatilität vorweist. Büro- und Einzelhandelsimmobilien haben es jetzt schon deutlich schwerer – und wir werden hier noch weitere Verlagerungen sehen. Aus unserer Sicht sind Liegenschaften interessant, die ein Value-Add-Potenzial haben – sei es in Bezug auf die Modernisierung bzw. der Ertüchtigung der Bestandsimmobilien oder hinsichtlich der Nachverdichtungsmöglichkeiten. Hierfür benötigt man jedoch technische Expertise.

IPE D.A.CH: Und die kann man am Markt nicht erwerben?
Ertan: Selbstverständlich ist das möglich. Wenn man jedoch bei Um- und Anbaumaßnahmen größeren Umfangs z.B. auch bei Nachvermietungen ausschließlich auf externe Planer setzen muss, wird es sehr schnell sehr teuer für Anleger. Noch teurer wird es für Anleger, wenn durch die Planer die Expertise reiner Projektentwickler hinzugezogen wird, da diese Kosten mit einem Aufschlag an den Investmentfonds weitergegeben werden. Das ist dann ein Aufschlag auf den Aufschlag. Allerdings hat auf dem deutschen Markt nicht mal eine Handvoll Logistikinvestoren echte Inhouse-Entwicklungskompetenz.

IPE D.A.CH: Viele Transaktionsmanager kauften in der Finanzkrise 2008/2009 nach Google Maps. Ist das heute wieder der Fall?
Ertan: Damals betraf es vorrangig die Assetklasse Wohnen. Heute erleben wir jedoch auch, dass sich viele Ankäufer nicht die Mühe machen, die Logistikobjekte anzusehen oder glauben, dass es bei einer rechteckig geschnittenen Immobilie nicht auf Details ankommt. Hinsichtlich der Ausstattung und Nutzung gibt es jedoch erhebliche Unterschiede. Gleichzeitig müssen sie vor allem auf die Bedürfnisse des Mieters angepasst sein oder anpassbar gemacht werden können. Genau hier kommt es auf die Erfahrung an.

IPE D.A.CH: Sie planen die Auflegung eines dritten Fonds, worum es sich hierbei?
Ertan: Bei unseren zwei Spezial AIFs richten wir uns vor allem an institutionelle Investoren und Family Offices mit einer Ticketgröße von 20 Mio. Euro und mit 10-jährigen Anlage-Horizont. Privatpersonen konnten bisher schon mit einem Volumen ab 5 Mio. Euro in separate accounts über unser Haus investieren. Bei unserem dritten Fonds werden wir Citylogistik-Immobilien und großflächige Logistikparks an den Top Ballungszentren in den Vordergrund stellen und auch – wissenschaftlich untermauert – andere Länder berücksichtigen, die teils noch bessere Wachstumsperspektiven als Deutschland aufzeigen. Die Pandemie hat uns noch einmal mehr gezeigt, wie wichtig die Versorgung der Menschen in den Ballungszentren ist. Hierfür braucht es vermehrt innerstädtische Immobilien bzw. Flächen, um die Zustellung der Waren auf der letzten Meile zu gewährleisten. Schwerpunktmäßig richtet sich der Fonds an institutionelle Investoren wie Banken, Versicherungen, Pensionskassen und größere Family Offices. Die wachsende Gruppe an vermögenden Privatpersonen wird weiterhin über unsere separate accounts investieren können.

IPE D.A.CH: Herr Ertan, vielen Dank für das Gespräch.